RUMORI MOLESTI DEI VICINI. COME RISOLVERE IL PROBLEMA  (Gazzetta di Parma 1-3-2010)

 

 

Il lettore non dice se esiste un regolamento condominiale ma, nel caso in cui vi sia, sicuramente questo prevederà la regola del rispetto del silenzio e/o divieto di far rumori molesti (per es. utilizzo di aspirapolvere, effettuare lavori rumorosi, ascoltare musica ad alto volume ecc. ecc.) nelle prime ore del mattino e del pomeriggio nonché nelle ore notturne. In conseguenza di ciò l’amministratore dello stabile e il proprietario dell’appartamento hanno il dovere di attivarsi, a richiesta del condomino che subisce i disturbi, al fine di far cessare detti disturbi. Nel caso in cui ciò non accada o non venga ottenuto il risultato sperato, il condomino ha la possibilità di presentare una denuncia-querela ai sensi dell’art. 659 c.p. «disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone» il quale recita: «chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 309 euro. Si applica l’ammenda da 103 euro a 516 euro a chi esercita una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’Autorità». E' bene specificare che la Corte di Cassazione penale ha determinato che i rumori e i fastidi in genere debbano essere idonei ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone e non solo a pochi e limitati soggetti: «Elemento essenziale della fattispecie di reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone è l’idoneità del fatto ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone e non già l’effettivo disturbo alle stesse (nel caso di specie è stata esclusa la rilevanza penale della condotta del genitore imputato in relazione a rumori provocati dai figli minori e idonei ad arrecare disturbo solo agli abitanti dell’appartamento sottostante) (Cassazione penale sez. I, 13 dicembre 2007 n. 246). Altra soluzione al problema potrebbe essere quella di rivolgersi, con istanza scritta, al Questore ai sensi paragrafo 2 art. 5 del R.D. 6 maggio 1940 n. 635 («regolamento per l’esecuzione del T.U. 18 giugno 1931 n. 773 delle leggi di pubblica sicurezza») il quale prevede la composizione dei privati dissidi. L'articolo recita: per la composizione di privati dissidi di cui all’art. 1 del R.D. 18 giugno 1931 n. 773, l’autorità di pubblica sicurezza invita le parti a comparire dinanzi ad essa in un termine congruo per il tentativo di conciliazione. Avv. Carlo Alberto Del Chicca

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L'emanazione di recenti disposizioni legislative in tema di ascensori, di risparmio energetico, di certificazione energetica e di sicurezza comporta per i proprietari di case nuovi oneri e per gli Amministratori di Condominio nuove incombenze e nuove responsabilità. Proprio per questi motivi il Coram ha preso posizione contro la «nuova tassa occulta» sugli ascensori che si rivela tale solo se si considera che, per gli ascensori, sono già previste verifiche periodiche ed altrettanto periodici controlli manutentivi (semestrali). Anche l’associazione dei consumatori «Assoutenti», sulla scorta di identiche osservazioni, ha evidenziato che «è stato istituito un nuovo balzello a carico delle famiglie per fare contente le Imprese di manutenzione». Il Decreto 23 luglio 2009 (del Ministero dello Sviluppo Economico) in tema di sicurezza degli ascensori prevede che, in occasione della prima verifica periodica già programmata ne sia chiesta e fissata una ulteriore straordinaria su tutti gli ascensori installati prima dell’estate 1999 e che siano poi effettuati interventi di adeguamento degli impianti. Tale adeguamento si articola in due fasi. La prima consiste nell’analisi e valutazione dei rischi presenti sull'ascensore, da effettuarsi in occasione della prima verifica programmata dopo il 1 settembre 2009. La seconda fase è quella dell’attuazione, secondo un preciso scadenziario, degli interventi prescritti dall’Ente di controllo. Parametri di riferimento per la valutazione dell’eventuale presenza di rischio sono: le norme di buona tecnica pubblicate da Uni o quelle che assicurano un livello di sicurezza ad esse equivalenti, come per esempio le norme Uni En 81/80 alle quali si conformano le tabelle A, B, e C del Decreto. Questa verifica straordinaria si aggiunge a quella biennale già prevista ed al controllo manutentivo semestrale; dev'essere chiesta dal proprietario o dall’Amministratore se si tratta di condominii. I termini per l’adempimento di tale valutazione di rischi sono perentori e sono così suddivisi: 2 settembre 2011 per gli ascensori installati prima del 15 novembre 1964; 2 settembre 2012 per quelli installati prima del 24 ottobre 1979; 2 settembre 2013 per quelli installati prima del 9 aprile 1991; 2 settembre 2014 per quelli installati prima del 24 giugno 1999. Per gli ascensori costruiti in epoca risalente che avessero elementi di particolare pregio architettonico, il proprietario o l’Amministratore condominiale possono chiedere l’esonero dall’adeguamento richiesto oppure la sua modifica. Tale richiesta è subordinata alla presentazione di una certificazione redatta da professionista abilitato (ingegnere o architetto); l’ente preposto alla verifica esprime un parere su tale relazione tecnica e indica le eventuali misure sostitutive. La seconda fase consiste, come detto, nell’attuazione degli interventi prescritti dall’ente di controllo, da attuarsi secondo i seguenti termini perentori:

-  5 anni dalla data di analisi dei rischi per quelli in Tabella A;

- 10 anni dalla stessa data per i rischi elencati nella Tabella B;

- in occasione degli interventi di modernizzazione successivi, di significativa entità, saranno eseguiti gli adeguamenti della Tabella C. Il mancato adeguamento dell’ascensore alle prescrizioni dell’ente di controllo comporta l’immediata cessazione del servizio. Tale incombenza è rilevata dall’Ente di controllo durante la visita periodica ed è dallo stesso Ente segnalata la Comune per i provvedimenti di competenza, dandone comunicazione anche al proprietario dello stabile o all’Amministratore e alla Ditta di manutenzione.L'art. 5 del Decreto in esame prevede infine che la responsabilità «per la corretta esecuzione degli interventi di adeguamento» ricada sul proprietario o suo legale rappresentante. L'art. 6 dello Decreto prevede «adeguamenti specifici» per assicurare l’accessibilità dell’ascensore ai disabili e un comportamento sicuro in caso d’incendio, ed infine contro gli atti vandalici. In tali casi l’obbligo di richiedere gli interventi specifici ricade sul proprietario dell’impianto. La maggioranza occorrente per deliberare i citati interventi è quella dell’1136 2° e 4° co. c.c. prestando attenzione a quanto disposto da una sentenza della Corte di Cassazione che, seppure datata, non è stata finora smentita: è una pronuncia che risale al 1994 (n. 3952) che richiede che la maggioranza ex art. 1136 2° e 4° co. c.c. sia rappresentata, appunto, da 501 millesimi e dalla maggioranza degli intervenutiche rappresentino almeno un terzo dei partecipanti al Condominio. Se, invece, l’intervento non avesse le caratteristiche della straordinarietà, il quorum deliberativo scenderebbe a quello previsto dal 3° co. dell’art. 1136 c.c. di un terzo dei partecipanti ed terzo del valore dell’edificio. In entrambi i casi, ci si riferisce all’assemblea di seconda convocazione. Individuate le maggioranze assembleari, rimane da stabilire con quale criterio dividere la spesa occorrente per gli «interventi di adeguamento» in esame. Trattandosi di spese per eseguire modifiche imposte dalla legge e finalizzate a garantire l’incolumità delle persone, dovranno essere suddivise fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà prescindendo dall’uso che ciascun condomino possa fare dell’impianto.

Avv. Daniela Barigazzi

 

 

Sono proprietario di un appartamento di grandi dimensioni in un condominio; il mio tecnico di fiducia mi ha dato l’idea, per sfruttare meglio l’immobile, di aprire una seconda porta d’ingresso sul pianerottolo delle scale. Posso farlo? Quali sono le prescrizioni in materia?

La problematica del lettore è inerente lo sfruttamento delle parti comuni dell’edificio condominale da parte del singolo condominio, presa in considerazione dal combinato disposto degli articoli 1102 e 1122 Cod. Civ. La prima disposizione («uso della cosa comune») prevede che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Quindi l’utilizzazione della cosa comune può avvenire da parte di uno o più condomini anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, senza sconfinare nell’abuso e sempre che la destinazione della cosa resti rispettata (Cfr. Cass. Civ. 21.05.1990 n. 4566).
La seconda disposizione («opere sulle parti comuni di edificio di proprietà comune»), prevede che ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.
Il principio enunciato quindi non vieta in assoluto di utilizzare parti comuni per scopi privati, ma vieta solo il danneggiamento delle stesse.
A tal proposito, e relativamente alla fattispecie in oggetto, la Corte di Cassazione ha determinato che «l’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente tra le parti comuni dell’edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102 c.c. comma I°, e non rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell’unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all’intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario». (Cass. Civ. sez. II, 29.04.1994 n. 4155).
In sostanza il lettore potrà aprire nel muro comune del pianerottolo una seconda porta di accesso all’unità immobiliare, nel diritto di un migliore e più comodo godimento dell’appartamento, ma senza impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso secondo il loro diritto della cosa comune e nel rispetto della destinazione originaria della stessa e senza danno per gli altri partecipanti alla comunione.

Avv. Carlo Alberto Del Chicca