Vi chiedo un parere per sapere se devo pagare le spese per lavori in un condominio dove avevo un appartamento che ho venduto circa sei mesi fa. Il compratore mi ha chiesto infatti di rimborsagliele, perché quando sono stati decisi i lavori di rifacimento del tetto dall’assemblea io ero ancora proprietario. E’ vero che sono obbligato anche se i lavori sono stati effettuati dopo la vendita?  S.M.
Occorre premettere che il venditore ed il compratore possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita di un’unità immobiliare di un edificio in condominio, su quale delle due parti sia destinato a ricadere l’onere per le spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire.
In difetto di pattuizione soccorre la legge. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”, quindi nei confronti del condominio il venditore e l’acquirente sono tenuti solidalmente al pagamento delle spese condominiali. Ma nei rapporti interni tra questi ultimi occorre individuare a chi dei due fa carico l’obbligo esclusivo di sostenere tale esborso, in base  al momento di insorgenza dell’obbligo stesso. La Giurisprudenza della Corte di Cassazione ha dato al riguardo risposte contrastanti, poiché due sono gli orientamenti seguiti. In base al primo, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione, perciò non rileva la data della delibera di approvazione dell’opera. Pertanto in base a tale principio obbligato al pagamento delle spese è colui che è proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (così  Cass. 18/4/2003 n.6323; Cass. 26/1/2000 n.857; Cass. 9/9/2008 n.23345).
Un altro indirizzo invece identifica il momento dell’insorgenza dell’obbligo con la delibera della spesa da parte dell’assemblea condominiale. Quindi il condomino che vende è tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario (Cass. 26/10/1996 n.9366; Cass.2/2/1998 n.981).
 Però recentemente la Corte di Cassazione (sentenza n. 24654 del 3712/2010) ha ritenuto che la soluzione a tale quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa e così ha distinto tra a) spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione , al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione dei servizi nell’interesse comune, b) spesa attinente a lavori che comportino un’innovazione o che comportino per la loro consistenza un onere rilevante , superiore a quello della manutenzione ordinaria dell’edificio.
Per la prima categoria di spese l’obbligo insorge automaticamente con il compimento dell’attività gestionale. Invece nel secondo caso, per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni che devono essere preventivamente deliberate dall’assemblea nella loro qualità, quantità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che ne dispone l’esecuzione assume valore costitutivo dell’obbligo in capo a ciascun condomino di sostenere le relative spese.
Quindi essendo i lavori di rifacimento del tetto annoverabili tra le opere di straordinaria manutenzione ed essendo questi stati deliberati antecedentemente alla stipula dell’atto di compravendita, in base alla recente sentenza sopra richiamata, nei rapporti interni tra  compratore e venditore, quest’ultimo è tenuto a sopportare i relativi costi.
        Avv.Antonella Maestri

Prosegue la rubrica della "Gazzetta" a cura dell’Associazione della Proprietà Edilizia. Le domande vanno indirizzate a: "Casa e condomini" Gazzetta di Parma via Mantova 68 - Parma