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Economia

Terreni, serve una nuova perizia

12 marzo 2013, 20:52

Ho una proposta per vendere un terreno edificabile, di cui avevo rivalutato il valore nel 2004. I prezzi sono calati e venderò a una cifra inferiore a quella della perizia. Mi confermate che non dovrò pagare plusvalenze?
A.D. Parma

A CURA DEL CONSIGLIO NOTARILE DI PARMA
Purtroppo la posizione dell’Amministrazione Finanziaria è, al momento almeno, di chiusura, basata sulla logica che gli immobili progressivamente, anno dopo anno, acquistano valore e che quindi non è verosimile che oggi un immobile valga meno di quanto valeva anni fa. E’ stato così per decenni, in questa fase dell’economia non più. Ma prima di completare la risposta è opportuno chiarire lo stato della normativa.
La rivalutazione   Ormai uno dei rari casi in cui al venditore tocca il pagamento di un’imposta è quello della vendita di terreni edificabili. Per attenuare l’impatto della tassazione, che in taluni casi potrebbe risultare pesantissimo, dal 2001 in avanti, di quando in quando, riappare la norma che consente il pagamento di una imposta sostitutiva del 4 per cento.
Si alza così il valore di partenza del terreno e si azzera, o si riduce fortemente, la tassazione sulla plusvalenza. Una finestra è aperta anche ora, fino al 30 giugno 2013, con l’utilizzo di una perizia giurata riferita al valore al 1 gennaio 2013.
L’oggetto La norma è riferita ai terreni, quale sia la loro natura. Potrebbe essere utilizzata anche per terreni agricoli acquistati in vecchia data, almeno per aumentare il loro valore iniziale, qualora sia in vista un possibile cambio di destinazione. Ma può essere utile anche per i fabbricati, laddove si tratti di fabbricati vetusti, il cui valore è dato non già dalla costruzione, ma dalle potenzialità edificatorie, e quindi dalla cubatura disponibile.
Recenti interpretazioni parificano il fabbricato da abbattere al terreno edificabile. E quindi la cessione sconterebbe la plusvalenza. Da azzerare, appunto, con la perizia di rivalutazione.
Il minor valore  Veniamo al quesito, che riveste grande importanza per tutti coloro che in questi anni hanno rivalutato i terreni. Almeno fino a quando non verranno superati i paletti posti dalle Circolari emanate in questi anni, secondo le quali il valore di perizia è e deve essere il valore minimo di riferimento in caso di vendita. Qualora, poniamo, il terreno fosse stato rivalutato alcuni anni fa a 500.000 euro e venisse venduto a 400.000, non si potrebbe tener conto della perizia di rivalutazione, e il venditore verrebbe assoggettato a plusvalenza come se la perizia non vi fosse stata. Le soluzioni accettate (eccessivamente formali, per la verità) sono due.
Procedere, intanto che la finestra è aperta, ad una nuova rivalutazione (nel caso, a 400.000 euro) compensando la nuova imposta da pagare con il credito dell’imposta pagata con la rivalutazione precedente, e quindi sostenendo il solo costo della nuova perizia, senza effettuare versamenti. Oppure dichiarare il valore a 500.000 euro, precisando però che il prezzo pagato in realtà è inferiore. Così il venditore risulterebbe a posto. Meno soddisfatto l’acquirente, che dovrebbe pagare le imposte sul valore più alto.

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