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La parola all'esperto

Si pagano le imposte vendendo le case ereditate?

16 maggio 2014, 21:44

Si pagano le imposte vendendo le case ereditate?

Sto valutando di cedere un appartamento ricevuto in eredità due anni fa. Sull’importo che percepirò dovrò pagare le imposte?
M.M. Parma

Daniele Rubini
Corrado Ghezzi
La cessione di fabbricati effettuata da persone fisiche viene disciplinata dall’art. 67 del Tuir. La plusvalenza tassabile si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita del fabbricato siano passati meno di cinque anni; sono escluse da tassazione la cessione degli immobili acquisiti per successione e le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari. Per il calcolo del quinquennio rilevante ai fini della determinazione della plusvalenza imponibile ai fini Irpef, non sorgono particolari problemi nel caso in cui la cessione dell’immobile a titolo oneroso sia stato precedentemente oggetto di acquisto. In tal caso, infatti, si farà riferimento alla data indicata nell’atto notarile.
Nessun profilo di criticità sorge neppure per la cessione degli immobili acquisiti per donazione. L’articolo 37 comma 38 del D.L. n. 223/06 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, eliminando l’esclusione da tassazione degli immobili ricevuti per donazione. A seguito dell’intervento del legislatore si è equiparato il trattamento fiscale previsto nell’ipotesi in cui l’acquisizione è avvenuta per donazione a quello stabilito per le cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. La disposizione normativa prevede una sorta di trasparenza dell’atto di donazione per la determinazione del periodo quinquennale di detenzione, in quanto, ai fini della tassazione o meno della plusvalenza (in caso di successiva cessione dell'immobile a titolo oneroso), il periodo di possesso rilevante deve tener conto (sommandoli) del periodo di possesso del donatario/cedente e del donante.
Il caso più complicato è quello relativo alla cessione dell’immobile costruito in economia o tramite appalti a terzi. In tale caso, infatti, è necessario individuare il momento a partire dal quale verificare il decorso del quinquennio. L’Amministrazione finanziaria con una risoluzione ministeriale del 2008 ha precisato che in caso di fabbricati in costruzione, il decorso del termine quinquennale agli effetti del citato art. 67, decorre dal momento in cui l’immobile è stato realizzato. Tale momento coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero a essere destinato al consumo. Per l’individuazione di tale momento si potrà far riferimento, in via generale, in caso di immobili in costruzione decorre dalla data di ultimazione dei lavori rilasciata dal tecnico competente. Tuttavia, l’Amministrazione finanziaria ha ulteriormente precisato che il decorso del quinquennio può anche decorrere da un momento antecedente rispetto alla data di ultimazione dei lavori rilasciata dal tecnico competente. Ciò avviene quando il proprietario dimostra che l’immobile è stato destinato al consumo (locazione o utilizzo da parte del proprietario) prima della suddetta data, fornendo quali elementi di prova il contratto di locazione o le copie della fatture relative alle utenze.