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L'ESPERTO

Un immobile in successione? Si può vendere. Ecco come

Il notaio risponde

23 gennaio 2018, 18:19

Un immobile in successione? Si può vendere. Ecco come

  Il quesito  

Ho ricevuto in eredità un appartamento in un'altra città e vorrei venderlo. Che procedura devo eseguire? Posso considerarlo prima casa (io risiedo in affitto)?
S.R.


Arturo Dalla Tana*

La denuncia di successione è l'adempimento, necessario e inderogabile, per chi riceve un immobile in successione, che vi sia o meno intenzione di vendere. C'è un anno di tempo, e quindi affrettarsi non serve. Salvo che l'erede un acquirente lo abbia già, pronto per rogitare: perché la denuncia di successione deve comunque precedere la vendita e la sequenza è obbligata: prima si adempie alla presentazione della denuncia e dopo, soltanto dopo, la vendita è fattibile.
Infatti per poter vendere devono essere a posto non solo l'obbligo verso il fisco, ma anche gli adempimenti ulteriori: la voltura catastale, che della denuncia di successione è la diretta conseguenza, deve portare i dati dell'erede. La continuità dei dati del Catasto, una conquista non scontata fino a pochi anni fa, richiede che vi sia aggiornamento e coerenza delle informazioni.
L'accettazione dell'eredità - Adempimento sconosciuto ai più, fonte spesso di sorpresa e, talora, di lamentele peraltro non giustificate. Perché se le due formalità obbligatorie (la denuncia di successione e la voltura catastale) sono entrate nel comune sentire, la trascrizione dell'accettazione dell'eredità ancora non lo è. Eppure la proprietà degli immobili va desunta non già dai registri del Catasto, ma dalle trascrizioni dei titoli in Conservatoria. Dove si accede (per avere la necessaria certezza dei dati) solo con atti notarili o con provvedimenti del Tribunale. E' necessario che la continuità delle trascrizioni, il passaggio dal defunto all'erede quindi, sia data o da un'accettazione espressa (atto notarile nel quale l'erede si dichiara tale e individua gli immobili a lui attribuiti) o dalla trascrizione dell'accettazione tacita: la vendita di un immobile pervenuto per successione comporta infatti, in modo tacito ma indiscutibile, l'assunzione del ruolo di erede da parte del venditore. Di questo si dovrà dare atto, con una apposita nota di trascrizione, da presentare contestualmente alla vendita. Adempimento non obbligatorio per chi non venderà l'immobile ereditato, necessario per quell'erede che fosse anche venditore.
Le imposte - L'imposta di successione concede una franchigia di un milione di euro a favore del coniuge e di ciascun figlio e di 100.000 euro a favore dei fratelli. Ma non c'è solo l'imposta di successione. L'imposta catastale e ipotecaria (il tre per cento del valore calcolato su base catastale), che riguarda gli immobili caduti in successione, va pagata comunque. Agevolazioni prima casa, per chi non ha e non prenderà la residenza nel Comune ove si trova l'immobile e per chi ha intenzione di vendere l'immobile ereditato non sono disponibili. Non basta non essere proprietario di alcun immobile. Per usufruire dell'agevolazione prima casa serve la residenza e serve la volontà di mantenere la proprietà dell'immobile: per cinque anni, è il termine di legge. Inutile pensare ad agevolazioni, se la prospettiva è la vendita.

*notaio