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L'ESPERTO

Usucapione (e accordo conciliativo): come funziona

di Arturo Dalla Tana* -

13 aprile 2018, 12:21

IL QUESITO
Venuto a mancare mio padre, abbiamo fatto la successione dei beni... a seguito della perdita di una zia... di un terreno ottenuto in donazione da mio padre (che sapevo essere proprietà di mia zia) non fu fatto il passaggio notarile... nel frattempo è stato costruito un'immobile di 4 piani accatastato dal '90 a nome di mia zia. Nella dichiarazione di successione non ho dichiarato questo terreno e vorremmo risolvere il tutto bonariamente. L'usucapione può tornare utile? Quali conseguenze ci sono per me?
L.S.
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Arturo Dalla Tana*
Mai fidarsi troppo del Catasto, anche se questo Catasto informatizzato dei giorni nostri è ben più attendibile del Catasto manuale degli anni '70. E così, se il Lettore che ha formulato il quesito consente una pacata osservazione, lasci dire che pare abbastanza anomalo che si sia completata la costruzione di una casa di quattro piani senza aver effettuato nell'ufficio che conta, la Conservatoria, un'indagine per verificare di chi sia la proprietà del terreno su cui si costruisce, accontentandosi poi di un'impropria intestazione catastale dell'edificio costruito. Perché, per il principio dell'accessione, la proprietà di ciò che si è costruito su un terreno è del proprietario del terreno stesso e al costruttore spetterà, al massimo, il rimborso delle spese sostenute.
A questo punto bisogna rimediare. Escluso di risolvere il problema con una donazione, che porta con sé negativi effetti collaterali, esclusa la compravendita, per la quale occorrerebbe il pagamento di un prezzo, rimane l'usucapione.
L'USUCAPIONE
E' il modo di acquisto a titolo originario in virtù del possesso pacifico, non violento e ininterrotto, per vent'anni quando si tratta di immobili. Il termine si riduce a dieci anni (usucapione abbreviata) per chi ha acquistato il bene da un soggetto che non ne era proprietario ma risultava tale trovandosi in buona fede e in possesso di un titolo trascritto. L'usucapione è un rimedio necessario e di frequente utilizzo per i terreni di montagna, di poco valore e i cui proprietari, a seguito di una serie di successioni, sono ormai irreperibili. E' spesso usata per risolvere controversie sulla definizione di confini e, ancor più, sull'esistenza di servitù di passaggio, quando il proprietario pretende di negare al vicino il diritto di passare su un suo stradello e il vicino sostiene che, essendo passato su quel tratto da oltre vent'anni, il diritto si è ormai formato. Più rara l'ipotesi di usucapione su beni di importo significativo, per la semplice ragione che è altrettanto raro il disinteresse del proprietario quando si tratta di beni di valore.
L'ACCORDO CONCILIATIVO DI USUCAPIONE
Trovandoci, come ci troviamo, in tempi di pulsioni semplificatrici, è stata di recente introdotta la norma sull'accordo conciliativo, che gli studiosi di diritto considerano una specie di ircocervo, una figura abnorme, metà sentenza e metà rogito. In pratica si instaura una controversia fra chi risulta proprietario da una parte e chi vanta diritti sul bene dall'altra, controversia che si conclude con un accordo che riconosce l'esistenza del diritto. Che poi si divide in due sottospecie: se chi figura proprietario lo è realmente, legittimato da una serie corretta di trascrizioni, l'accordo conciliativo di usucapione ha pieno effetto. Se invece chi risulta proprietario non ha una piena legittimazione perché i suoi titoli d'acquisto presentano vizi o sono incompleti, l'accordo conciliativo ha un effetto come di prenotazione, che verrebbe meno laddove si presentassero gli effettivi aventi diritto.
CONVIENE?
La nuova figura si vale di un'esenzione fiscale (non si pagano imposte in sede di registrazione fino ad un valore di 50.000 euro, mentre l'usucapione classica paga sino all'ultimo centesimo) che però difficilmente la renderà conveniente, perché richiede la presenza di tre figure professionali, dapprima l'avvocato e il mediatore e a seguire il notaio. Ma, dimenticate le giuste remore dei puristi del diritto, sembra fatta apposta per risolvere il problema lamentato dal nostro lettore. Dove il formale proprietario dell'immobile riconoscerà che quel terreno, usato da vent'anni in buona fede da quei costruttori un po' sbadati, con tutto quello che lo accompagna, in effetti è diventato loro.
*Notaio
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