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L'ESPERTO

Terreni comunali: quando è possibile l'usucapione

di Arturo Dalla Tana* -

25 settembre 2018, 13:59

Terreni comunali: quando è possibile l'usucapione

IL QUESITO

Nel 1933 il Comune acquistava dalla parrocchia una partitella di un mappale per allargare o realizzare una strada (particella B). Dopo averla realizzata al Catasto la particella B svanisce e il mappale torna col suo numero originario perché la particella B a detta del Catasto è diventata strada. Nel 1972 un gruppo sportivo chiede e ottiene dall'amministrazione autorizazione alla costruzione di un manufatto e una tettoia. Oggi il Comune rivendica quel manufatto come proprio perché costruito su terreno di proprietà dell'amministrazione comunale. Si può usucapire?
G.C.

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E’ sull’analisi delle carte e sulla ricerca nei registri che si sviluppa buona parte del lavoro del Notaio. Dare una risposta definitiva al quesito del Lettore senza una vera istruttoria quindi non è possibile. Alcuni spunti di interesse generale si possono però trarre. In estrema sintesi: si tratta del destino di una costruzione eseguita da un privato su un terreno comunale, come si legge qui a fianco.
LE PARTICELLE
O mappali, se piace di più. In quegli anni lontani, quando un futuro informatico non era nemmeno pensabile, il Catasto faceva tutto a mano, prendendosela comoda. Alla particella risultante dal frazionamento non veniva assegnato subito il nuovo numero, ma soltanto una provvisoria lettera dell’alfabeto, cui in un secondo tempo avrebbe fatto seguito l’identificativo ufficiale. Meccanismo che ora farebbe saltare i programmi informatizzati, ma corrispondente alle regole dell’epoca. Questo svanire e riapparire di particelle non ha quindi nulla di strano.
L’ACCESSIONE
Vale da sempre la regola, talora dimenticata da costruttori un po’ superficiali, che ciò che viene costruito diventa proprietà del titolare del terreno. Al costruttore, sempre che non si tratti di un lavoro eseguito all’insaputa o, peggio, contro la volontà del proprietario, spetterà soltanto il rimborso dei materiali e del lavoro eseguito per costruire quell’immobile che però non diventerà suo.
IL DIRITTO DI SUPERFICIE
Successivamente, racconta il Lettore, un gruppo sportivo ottiene dal Comune, proprietario dell’area, l’autorizzazione per costruire e mantenere su quel terreno una struttura. E’ qui che occorrerebbe vedere le carte. In cosa consisteva quella “autorizzazione”? Fosse stata concessione di diritto di superficie, cioè di costruire una proprietà che sarebbe rimasta al costruttore seppur su terreno altrui, il problema non ci sarebbe. Trattandosi di altro varrebbe la regola generale: prevale il proprietario del suolo.
L’USUCAPIONE
E’ la via d’uscita alla quale sta pensando il costruttore. Non senza problemi. Il primo: fra le proprietà degli Enti Pubblici occorre individuare il demanio indisponibile, che comprende quei beni destinati a pubblico servizio. Deve trattarsi di un’utilità attuale e ed effettiva, non solo potenziale. L’usucapione non è consentita verso i beni che fanno parte del demanio indisponibile. Laddove si tratti invece di beni non destinati a pubblica utilità si parla di demanio disponibile e in quel caso l’usucapione sarebbe ammessa.
Ma non basta. Occorre quell’altro requisito che con un brutto termine si definisce “interversione del possesso”. Tradotto: il periodo che serve per ottenere l’usucapione non tiene conto della mera detenzione esercitata in forza di un titolo concesso dal proprietario, nel caso “l’autorizzazione a mantenere ed usare” quella struttura. E’ soltanto da quando il detentore diventa possessore e non riconosce più il diritto del proprietario (caso classico: smette di pagare l’affitto) che parte il conteggio degli anni necessari per usucapire.
La risposta deve fermarsi qui. Avrà la società sportiva i requisiti per acquisire la proprietà di quella struttura? Come si diceva all’inizio: dipende.

*Notaio