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L'ESPERTO

Immobili ereditati: le soluzioni per risparmiare (forse) sull'Imu

di Arturo Dalla Tana* -

23 settembre 2019, 09:25

Immobili ereditati: le soluzioni per risparmiare (forse) sull'Imu

Il quesito
Sono proprietario di una casa bifamiliare (1 appartamento è la mia abitazione principale - 50% con mia moglie - e 1 appartamento che era dei miei genitori, deceduti  del quale sono proprietario    non residente e verso l'Imu.
Ho due figlie, una ha due figli minorenni ed è proprietaria di un appartamento, l'altra vive con me: posso dare alla seconda figlia l'appartamento in usufrutto? O in comodato d'uso?

G.A.

Pesa tanto davvero l’IMU, sui bilanci familiari e sul mercato immobiliare, con gli effetti depressivi che gli operatori ben conoscono. E così è una continua ricerca di soluzioni per evitare lo stillicidio periodico dei pagamenti. Che richiede però il confronto sui risparmi IMU da un lato, ma dall’altro lato sul costo delle transazioni immobiliari e anche sulla logica e sugli inconvenienti di certe scelte. Prendiamo il caso del Lettore, già comproprietario con la moglie della prima casa e quindi sicuramente soggetto al pagamento IMU sull’abitazione ereditata. Oltretutto con una figlia proprietaria anch’essa (e quindi anche per lei niente scappatoie per una eventuale seconda casa) e un’altra figlia invece senza proprietà che vive con padre e madre. Che fare? Vediamo, senza tacere gli inconvenienti.
DONAZIONE ALLA FIGLIA
La figlia non proprietaria di immobili potrebbe acquisire l’appartamento del padre come prima casa. Se però si mira a evitare l’IMU dovrà trasferire la residenza in quell’appartamento. Che quindi non potrà essere affittato, altrimenti si torna a pagare e si è fatta un’operazione inutile. Inoltre, divenuta proprietaria per intero dell’appartamento, la figlia non potrà, se non vendendolo prima, acquistare una sua prima casa nello stesso Comune (e quindi, scelta quella strada, si valuti se alla figlia sia meglio intestare non l’intera proprietà ma solo una percentuale, rassegnandosi a pagare una quota di IMU sulla differenza). Vanno poi considerati gli effetti negativi e per nulla secondari della donazione: possibili contrasti con l’altra coerede al momento della successione, estrema difficoltà nel vendere un immobile donato. Soluzione con più di un problema quindi, non troppo soddisfacente.
VENDITA ALLA FIGLIA
La vendita, avendo la figlia la disponibilità della somma, elimina diversi inconvenienti, sia con l’altra coerede al momento della futura successione del padre, sia per la commerciabilità dell’immobile. A differenza della donazione però qui le agevolazioni fiscali per l’acquisto vengono spese in modo tale che, fino a quando si rimane proprietari di quell’immobile, altre case come prima casa non possono essere acquistate, né nello stesso Comune né altrove. E qui un discorso alla figlia va fatto, perché se alla figlia quella casa non interessasse le verrebbe impedito di acquistare con le agevolazioni quella che sarà la sua futura vera casa familiare. Un favore ai genitori, certo. Ma per lei, in prospettiva, un danno.
USUFRUTTO, MINORI E ALTRO
Il Lettore ipotizza anche un passaggio di usufrutto, che però ai fini fiscali non sposta il problema: valgono le  considerazioni di cui sopra per la proprietà. Prospetta un comodato alla figlia (che ovviamente dovrà prendere la residenza nell’appartamento), che a certe condizioni consente una riduzione, ma non l’esenzione dall’IMU. Accenna alla presenza di minori, operazione talmente problematica che raramente è opportuno porre in essere.
CONCLUDENDO
Calcolatrice alla mano, per confrontare costi di IMU e di passaggio di proprietà. Riunione di famiglia, per verificare se il passaggio di proprietà interessa o si rivelerà un danno. Programmazione, per capire cosa fare in futuro di quell’appartamento in più. Poi si andrà dal Notaio per decidere quale soluzione potrà essere la migliore o, almeno, la meno peggio. Perché, dopo le teorie sviluppate qui sopra, bisognerà entrare in concreto, e la scelta potrà, caso per caso, essere diversa. Non escludendo di lasciare le cose come stanno.

*Notaio

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