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La ripresa dei mutui La carica dei giovani

di Patrizia Ginepri -

23 novembre 2021, 13:23

La ripresa dei mutui  La carica  dei giovani

Torna l'inflazione, salgono le bollette energetiche. Ma anche le rate dei nuovi mutui. In particolare i tassi fissi sono tornati oltre la soglia dell’1% e questo non accadeva da due anni. Nonostante la sensazione generale sia quella di un fenomeno transitorio, l’inflazione attesa nei prossimi cinque anni  segna un 2,08% nell’Eurozona. Secondo gli analisti la Bce potrebbe quindi decidere di intervenire, rialzando i tassi di interesse, azzerati nel 2016 sotto la presidenza di Mario Draghi anche se nel 2022 è «alquanto improbabile», ha dichiarato l'attuale presidente Christine Lagarde.

L’aumento dell’inflazione e le preoccupazioni per il futuro hanno però già influito sui tassi interbancari.  A salire sono stati gli indici Eurirs, che interessano soprattutto chi ha intenzione di stipulare un mutuo a tasso fisso Il tan - tasso di interesse finale - viene calcolato sommando lo spread calcolato dalla banca di riferimento all’indice Eurirs, della stessa durata del mutuo. Se a inizio 2021 l’Eurirs a 20 anni era a -0,02%, adesso si avvicina allo 0,5%. Al momento, sono gli stessi istituti bancari a provare a contenere un ulteriore aumento dei tassi, cercando di contrastare l’incremento degli Eurirs con la riduzione dei margini, ricaricando uno spread decrescente dallo 0,39% di agosto allo 0,28% di ottobre.

Se la crescita economica post-pandemia continuerà a spingere l’inflazione nell’Eurozona, rimane comunque in campo la possibilità che la Bce intervenga puntando a una stabilizzazione dell’aumento dei prezzi al 2%. Per farlo dovrebbe invertire la sua politica monetaria espansiva, riducendo iniezioni di liquidità sul mercato e aumentando così il costo del denaro Tutto questo impatterebbe sia sugli Eurirs che sugli Euribor, i tassi utilizzati come parametro per calcolare la rata variabile, con conseguente aumento dei mutui.  Gli indici Euribor sono ormai sottozero da oltre cinque anni e così dovrebbe rimanere almeno fino a settembre 2023. 
Gli under 36 spingono il mercato.  Al netto dell'inflazione il mercato immobiliare conferma il momento di crescita.

A sostenere la nuova voglia di casa ci sono diversi fattori: un clima economico in costante miglioramento, facilitazioni sui tassi e spese del mutuo per i più giovani anche grazie alle garanzie Consap sui mutui, agevolazioni fiscali per la ristrutturazione e riqualificazione energetica delle abitazioni e, da ultimo, condizioni dei prezzi sui mutui e degli immobili a livelli sempre molto interessanti. Il segmento Under 36 è uno dei principali driver a sostegno della domanda di mutuo per acquisto casa. Nel terzo trimestre 2021 la fascia di richiedenti con età inferiore ai 36 anni continua infatti ad aumentare il suo peso, arrivando a spiegare il 35% delle richieste totali sul canale online da confrontarsi con valori attorno al 23% registrati nel corso dell’anno 2020.

Guardando invece la sola finalità «mutuo acquisto prima casa», la fascia di richiedenti Under 36 arriva a spiegare a settembre addirittura quasi il 50% delle richieste raccolte sul canale online. La domanda di mutui per acquisto casa gode anche di una situazione particolarmente favorevole sul fronte delle condizioni applicate: la media dei migliori spread di offerta delle banche nel secondo e terzo trimestre 2021 - per una richiesta di mutuo di importo 140mila euro, durata 20 anni, valore immobile 220mila euro - rimane prossima ai livelli minimi di sempre: 0,9% per i mutui a tasso variabile e 0,2% per i mutui a tasso fisso, che oggi raccolgono sul canale online circa il 94% delle preferenze totali.

Crédit Agricole Italia: under 36, richieste raddoppiate.  «Prima del decreto - spiega Marco Briata, responsabile della direzione Privati e Digital di Crédit Agricole Italia - gli under 36 rappresentavano una quota di circa il 39 per cento delle domande di mutuo sul sito del nostro Gruppo, ora sono più che raddoppiate in un solo trimestre. Non ci siamo limitati a proporre un prodotto ad hoc, ma credendo che le agevolazioni statali rispondano a una reale necessità, abbiamo accompagnato il lancio a una campagna di comunicazione e di informazione con un sito dedicato, una scelta che si inquadra nella nostra politica di marketing che punta su un posizionamento forte sul target giovani». Questa fascia, prosegue Briata, «ha esigenze ben precise. La quasi totalità richiede il mutuo con finalità di acquisto, ma il 30% di questi è ancora alla ricerca dell’immobile a conferma che molti richiedenti sono ancora in una fase “esplorativa” e di orientamento. Non solo. Il valore medio dell’immobile ricercato è inferiore anche se l’importo del mutuo richiesto e la durata sono superiori. Per offrire loro il massimo supporto possibile, Crédit Agricole Italia ha messo a disposizione anche la possibilità di iniziare a pagare fino a 12 mesi dopo la stipula e tante altre opzioni di flessibilità attivabili durante la vita del mutuo».  Per gli over 36 l'offerta di Crédit Agricole Italia è incentrata sulla sostenibilità con condizioni più vantaggiose in caso di acquisto di un immobile in classe energetica A o B o di ristrutturazione che migliori di due classi energetiche l’efficienza dell’abitazione. «Anche in questo caso - conclude Briata -  la possibilità di iniziare a pagare fino a 12 mesi dopo la stipula e di accedere alle diverse opzioni di flessibilità». 

Intesa Sanpaolo: crescono i mutui casa  Nei mesi estivi la crescita del complesso dei prestiti alle famiglie è rimasta robusta, sostenuta soprattutto dalla notevole dinamica dei mutui per l’acquisto di abitazioni, che a settembre hanno segnato una variazione del 4,5% su base annua. A dirlo è la direzione dell'Ufficio studi di Intesa Sanpaolo. Il tasso di crescita si è progressivamente rafforzato nel corso del 2021, risentendo solo in parte del confronto su base annua col periodo del 2020 più colpito dalla pandemia e dai suoi impatti sulle dinamiche creditizie. Infatti, osserva Intesa Sanpaolo, l’incremento netto dello stock di mutui da inizio 2021 a settembre, pari a 13,9 miliardi, è superiore non solo a quello dello stesso periodo del 2020 (4,9 miliardi), ma anche ai volumi  pre-pandemia. Le rinegoziazioni, invece, sono rimaste mediamente in forte contrazione (-44,3% ad agosto su base annua), come già osservato da ottobre 2020 in poi. «Riguardo ai dati regionali - sottolineano da Intesa Sanpaolo - il trend dei mutui nel 2021 sta registrando un flusso importante e costante, sia per l’Emilia-Romagna nel suo complesso che per quanto riguarda la provincia di Parma dove le erogazioni sono circa il 10% del totale regionale. La necessità di rispondere alle esigenze abitative, di acquisto come di riqualificazione, ed ai moderni standard energetici e ambientali si conferma prioritaria. Per questo continuiamo ad ampliare la nostra gamma di soluzioni: dalle condizioni che riserviamo ai giovani (con durate fino a 40 anni e importi fino al 100% del valore dell’immobile), a quelle per chi vuole avere la tranquillità di poter accedere a somme aggiuntive per piccole spese, ai Mutui Green. Una soluzione, quest’ultima, che prevede condizioni e servizi di consulenza ad hoc per quelle operazioni di acquisto o ristrutturazione atti a valorizzare il patrimonio immobiliare attraverso l’utilizzo di materiali e tecniche utili al risparmio energetico e al basso impatto ambientale».


Il ricorso ai mutui.  Secondo il Rapporto sul mercato immobiliare 2021 dell’Osservatorio Nomisma, dopo le buone performance della seconda parte del 2020, il settore continua a mostrare una crescita sostenuta delle compravendite di abitazioni; la stima vede l’anno chiudersi positivamente, toccando le 651mila transazioni immobiliari nel 2021, scendendo a 634mila nel 2022 per poi risalire nel 2023. A conferma di ciò, i dati dell’Agenzia delle Entrate evidenziano nel secondo trimestre 2021 un aumento del numero delle compravendite residenziali del +73,4% rispetto al medesimo periodo del 2020 e la percentuale di compravendite residenziali assistite da mutuo risulta in crescita dal 49,5% dell’anno 2019 al 52% nel secondo trimestre 2021.

Per quanto riguarda il mercato dei mutui, i dati di Bankitalia nel primo semestre del 2021 confermano risultati positivi rispetto all’anno precedente, con erogazioni in crescita di oltre il 34%. Sul fronte della domanda, negli ultimi mesi Crif segnala un trend in calo rispetto all’anno precedente, ma riteniamo attribuibile principalmente al calo delle surroghe, fenomeno ormai in forte rallentamento. Ampliando la platea, secondo un recente report di Nomisma, su 3,3 milioni di famiglie intenzionate a comprare casa entro i prossimi 12 mesi, solo 1 milione ne hanno davvero le possibilità economiche.

Poi ci sono “gli incauti” (1,8 milioni), che già oggi hanno un reddito appena sufficiente a soddisfare le esigenze primarie, e “gli sprovveduti” (504 mila famiglie), ovvero «soggetti che non sono in grado di valutare correttamente le proprie condizioni economiche attuali ma soprattutto future», rileva il report, ma che pure ritengono la prima casa un investimento inattaccabile. Da molto tempo i tassi di interesse sui mutui italiani sono tra i più bassi di sempre: nonostante la pandemia e le difficoltà economiche, infatti, le politiche monetarie europee hanno ampiamente contribuito a mantenere molto convenienti i tassi sui mutui. Il che, unito ai prezzi immobiliari che faticano a riprendere, rende molto conveniente approcciarsi a un acquisto oggi. Attenzione però perché, come si diceva in precedenza, i tassi stanno iniziando a dare segnali di aumento.