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LA PAROLA ALL'ESPERTO

La suddivisione delle spese condominiali

21 gennaio 2020, 11:43

La suddivisione delle spese condominiali

   il quesito   
Sto trattando l’acquisto di un appartamento e vorrei sapere come andranno divise con il venditore le spese condominiali  dell’edificio in cui si trova, perché so che è stato deciso dall’assemblea di fare lavori straordinari alla copertura del fabbricato.
A.A.

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   Antonella Maestri *   

Salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è operante il principio generale secondo cui l’acquirente dell’unità immobiliare risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al suo acquisto. Tuttavia è necessario distinguere tra le spese ordinarie e le spese straordinarie per interventi comportanti innovazioni o lavori di straordinaria manutenzione.

LE DIFFERENZE
Le prime sono connesse alla normale amministrazione, godimento e conservazione della parte comune dell’edificio (per es.gestione dell’ascensore, riscaldamento, pulizia delle scale, del giardino o portierato) e quindi rileva il periodo di esecuzione dei lavori, il cui costo sarà a carico dell’acquirente dal giorno della stipula dell’atto di compravendita.  Per le seconde invece, in base ai principi ribaditi anche di recente (Sentenza Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 2019, n. 25839), l’obbligo di pagamento decorre dalla data della deliberazione dell'assemblea con cui gli interventi sono approvati in via definitiva, con previsione della commissione del relativo appalto. Va precisato che non hanno  rilievo ai fini dell'insorgenza del debito in capo al condominio, e quindi dell'esigibilità del credito vantato dalla gestione condominiale, l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria. 

LE INFORMAZIONI
Siccome le trattative devono essere caratterizzate dal rispetto delle regole di correttezza, buona fede e trasparenza, il venditore dovrà fornire informazioni complete relative all’immobile e al complesso condominiale di appartenenza, compresa pertanto la situazione legata agli oneri condominiali di natura straordinaria ed alle delibere assunte al riguardo dall’assemblea.

* Avvocato
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