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Come acquistare la «prima casa» e poi affittarla

L'agevolazione non dipende dal fatto che l'abitazione diventi quella principale. Inviate i vostri quesiti a esperto@gazzettadiparma.net

24 febbraio 2020, 18:35

Come acquistare la «prima casa» e poi affittarla

il quesito
Sto per acquistare una unità immobiliare a Parma, dove risiedo presso l’abitazione dei genitori. Poi intendo affittare lo stesso immobile. E' possibile dare in locazione l’immobile senza perdere l’agevolazione «prima casa»? Quali sono le regole di tassazione dei canoni? Sono obbligato a dichiarare anche i canoni eventualmente non percepiti.
A.V.

L’acquisto della «prima casa» è soggetto ad aliquota ridotta ai fini dell’imposta di Registro (2%, a norma Dpr 26/04/1986, n 131, Tariffa, parte prima, art 1) nonché aliquota ridotta ai fini Iva (4%, a norma Dpr 26/10/1972, n 633, Tabella A, Parte II) in presenza delle seguenti condizioni:
a) l’immobile (uso abitativo, con esclusione categorie A/1, A/8 e A/9) deve essere ubicato nel comune ove l’acquirente ha o intende stabilire (nei diciotto mesi dall’acquisto) la propria residenza;
b) l’acquirente dichiari nell’atto di non essere titolare esclusivo (e nemmeno in comunione con il coniuge) del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di altro immobile ad uso abitativo situato nel comune ove si intende effettuare l’acquisto;
c) l’acquirente dichiari nell’atto di non essere titolare, neppure per quote e neppure in comunione legale col coniuge, di diritti reali o nuda proprietà di altre abitazioni, nel territorio nazionale, acquistate usufruendo della agevolazione «prima casa».
L’attuale disciplina non prevede, quale ulteriore condizione per ottenere l’agevolazione, la dichiarazione da parte dell’acquirente di voler adibire l'unità immobiliare a «propria abitazione principale». In effetti, tale ulteriore condizione era richiesta fino alla emanazione del DL 20 maggio 1993, n 155; la Legge di conversione di questo Decreto (Legge 243/1993) ha tuttavia cancellato l’obbligo di dichiarare l’intenzione di stabilire nell’immobile la propria abitazione principale. In sostanza, in risposta al primo quesito, l’eventuale destinazione dell’unità immobiliare a locazione non pregiudica assolutamente l’agevolazione goduta al momento dell’acquisto (si veda CM 2 marzo 1994, n 1/E e Circ AE 29 maggio 2013, n 18/E). Per inciso, principale causa di decadenza dalla agevolazione è la vendita dell’abitazione entro i 5 anni dall’acquisto, se non seguita, entro un anno, dall’acquisto di un’altra casa da adibire (questa sì!!) ad abitazione principale.
In merito al secondo quesito: la regola fondamentale in materia di «imputazione dei redditi fondiari», quindi di imposizione dei redditi da fabbricati, è contenuta nell’art 26 del Dpr 22/12/1986, n 917 (Testo Unico Imposte sui Redditi): «I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti» titolari di diritti reali sugli immobili. Si tratta del «principio di competenza»: sono colpiti da imposizione i redditi da immobili che si ha diritto a percepire anche se non «incassati».
Attenzione. L’art 26 Dpr 917/1986 ha subìto una rilevante modifica, per quanto in particolare riguarda le locazioni di immobili ad uso abitativo. La modificazione è stata introdotta dal DL 30/04/2019, n 34, art 3-quinquies (con efficacia dal 1 gennaio 2020). La situazione, come al solito abbastanza complessa trattandosi di norme fiscali, è la seguente:
-per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati fino al 31 dicembre 2019 valgono le seguenti regole: I canoni di locazione non percepiti non sono imponibili «dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore»; quindi per evitare di assoggettare ad imposta anche un reddito non percepito (canoni non incassati per morosità del conduttore) è necessario iniziare un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità. Fino alla conclusione del procedimento i canoni devono essere dichiarati e solo dal momento della sentenza di convalida non sussiste più l’obbligo di dichiarazione. Se poi nella sentenza viene “accertata” la morosità per i mesi pregressi (per i quali eventualmente si era già versata la relativa imposta) può sorgere un diritto di credito d’imposta da far valere nella dichiarazione dei redditi successiva.

di Antonio Russo
Consulente fiscale Associazione Proprietà Edilizia di Parma