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Ecco le regole per il B&B. Si può anche in condominio

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di Daniela Barigazzi* -

02 marzo 2020, 10:57

Ecco le regole per il B&B. Si può anche in condominio

IL QUESITO
Mia madre vive in un piccolo condominio; è rimasta sola e vorrebbe arrotondare le entrate affittando una o due stanze a bed & breakfast. Può farlo?
G.F.

Occorre premettere che per svincolarsi dalla normativa delle locazioni ordinarie occorrono elementi che differenzino il contratto che si va a stipulare dallo schema tipico della locazione; il contratto di locazione ordinario  ha ad oggetto l’obbligazione di concedere il godimento di un bene immobile, dietro corrispettivo, per un tempo determinato (art. 1571 c.c.) con, infine, la distribuzione fra locatore e conduttore dell’obbligo di manutenzione della cosa locata (art. 1576 c.c.) e dell’obbligo di eseguire le piccole riparazioni (art. 1609 c.c.).
Proprio sulla scorta di tali elementi la Cassazione ebbe ad affermare (Cass. 2/11/1999 n. 11859) che si esclude il contratto di locazione e la conseguente applicazione della normativa sulle locazioni quando si è in presenza di una effettiva fornitura di servizi (per es. portierato, fornitura utenze, pulizia dei locali, cambio della biancheria), della possibilità di fruirne di altri (per es. il ristorante) e vi sia abbinata l’assenza di talune obbligazioni proprie del conduttore, come per esempio l’obbligo delle piccole riparazioni. (Trib. Milano 19/05/1977).  L’attività ricettiva di B&B è svincolata dalla normativa locatizia. Dev’essere svolta nella propria abitazione con servizio di prima colazione; vi si devono destinare al massimo 3 stanze con non più di 6 posti letto (è consentito il settimo se è un minore); se le stanze fossero più d’una, occorre il doppio servizio; il proprietario è obbligato a risiedervi e dimorarvi. La Legge Regionale dell’Emilia Romagna n. 16 del 2004 prevede all’art. 13 che l’ospite del B&B non possa rimanere per più di 60 giorni continuativi e che si possa rinnovare l’ospitalità dopo una pausa di 5 giorni. L’interruzione è la caratteristica dell’attività non imprenditoriale. L’attività deve inoltre avere carattere saltuario e quindi non si deve protrarre oltre 120 giorni all’anno o comunque non si debbono avere più di 500 pernottamenti all’anno. L’anno è quello solare. La formula del B&B è attuabile in condominio purchè non sia espressamente ed esplicitamente vietata dal regolamento condominiale contrattuale, purchè inoltre non arrechi pregiudizio alla quiete, all’igiene e al decoro del condominio.
*Avvocato

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