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Appartamenti in affitto: la differenza fra danni e usura

Un quesito sui buchi lasciati da chiodi e tasselli ci consente di fare chiarezza. La Corte di Cassazione ha tolto ogni dubbio

01 giugno 2020, 10:53

Appartamenti in affitto: la differenza fra danni e usura

     il quesito      
Sono proprietario di un appartamento dato in locazione; alla liberazione a fine contratto, il conduttore ha lasciato nelle pareti numerosi buchi dei chiodi e tasselli per quadri e pensili. Chiedo a chi spetta il costo del ripristino.

Lettera firmata  


Per la risposta alla domanda del lettore, ci soccorre in primo luogo l’art. 1590 c.c. dove al primo comma viene previsto che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
Nel concetto di “normale usura” dell’immobile a seguito di un normale godimento, rientrano quei  “danni” di entità minore causati dall’utilizzo quotidiano degli ambienti, per es. i fori di chiodi e tasselli nelle pareti, tracce di quadri e mobili nelle stesse oppure tinteggi e tappezzerie sbiadite dal tempo.

LA SENTENZA DELLA CASSAZIONE
Il proprietario non può pretendere che il conduttore, al termine del contratto di locazione, rimetta la casa a nuovo, ad esempio ritingendone le pareti eventualmente rovinate. Questo principio è enunciato dalla Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 29329/2019, ha così sciolto il dubbio rappresentato dalla fine locazione e le condizioni dell’appartamento a quel momento, e l’eventuale pretesa del locatore non concordata in precedenza: “In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.”
Questo principio è ancora più valido nel caso in cui la locazione abbia avuto una lunga durata. 

QUANDO SI PARLA DI DANNI
Diversa valutazione deve essere fatta nel caso in cui vi sia una usura degli ambienti oltre il normale deperimento d’uso che sfocia in veri e propri danni. In questo caso la cauzione versata alla firma del contratto di locazione potrà essere trattenuta dal locatore per le riparazioni del caso, salvo ulteriori costi da sostenere per il ripristino dei locali che potranno essere richiesti.
In sede di stipula del contratto non è esclusa però la possibilità di una pattuizione tra le parti per porre a carico del conduttore determinati ripristini dell’immobile, ma deve essere espressamente prevista nel contratto e la clausola deve essere approvata ai sensi dell’art. 1341 c.c. Questa ipotesi viene prevista normalmente quando viene consegnato un immobile nuovo, ristrutturato integralmente o comunque sono state fatte importanti opere di restauro e di pregio particolare.

Carlo Alberto Del Chicca - Avvocato
  

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