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LA PAROLA ALL'ESPERTO/CASA

Locazioni: il punto dopo il lockdown

22 giugno 2020, 12:15

Locazioni:  il punto  dopo il lockdown

IL QUESITO
Ho un immobile locato ad uso diverso dall’abitazione a un parrucchiere. Per il periodo della chiusura obbligatoria gli ho concesso la dilazione di pagamento. Era marzo ed era previsto il credito di imposta del 60 % per quel solo mese. Ora mi chiede una riduzione del 20% dell’importo dovuto per le rate relative alle altre due mensilità di Aprile e Maggio e poi la cessione del suo credito di imposta del 60 %. Come consigliate di comportarsi?
Lettera firmata


Antonella Maestri*
La richiesta avanzata dal conduttore presuppone che egli abbia effettivamente i requisiti per beneficiare della misura di sostegno al lavoro ed all’economia introdotta, tra l’altro, dall’art.28 del D.L.19/5/2020 n.34 (c.d. Decreto Rilancio), e costituita dal credito di imposta per canoni di locazione degli immobili ad uso non abitativo e per l’affitto d’azienda, per gli scorsi mesi di Marzo, Aprile  e Maggio.
I PRESUPPOSTI
Preliminarmente è quindi opportuno che prima di prendere qualsiasi decisione o concludere accordi che prevedano sconti o dilazioni di pagamento del corrispettivo dovuto per la locazione nei tre mesi in questione, il locatore ed il conduttore abbiano la certezza che quest’ultimo sia nelle condizioni di fruire del credito di imposta e per tutti i tre mesi per i quali il legislatore l’ha previsto. Ed è opportuno altresì che l’esistenza di  tale presupposto venga dichiarata nella relativa scrittura che verrà redatta, o nello scambio di corrispondenza atta a dimostrare il raggiunto accordo di dilazione o riduzione.
Per quanto riguarda la richiesta di cessione del credito al proprietario-locatore, va detto che serve comunque il suo consenso.  E’ quindi consigliabile che prima di valutare tale possibilità, questi effettui una preliminare verifica della sua convenienza fiscale ad utilizzare il credito che gli verrebbe ceduto e, in caso positivo, se per l’intero ammontare di proposto dal conduttore, o per una minor somma.
L'AMMONTARE DEL CREDITO
Quanto alla determinazione dell’ammontare del credito, l’Agenzia delle Entrate con la circolare 14/E, ha specificato che in caso di modifica dei contratti in essere in seguito alla quale vi è stata la riduzione dei canoni da corrispondere, ai fini della determinazione del credito di imposta “è necessario considerare le somme effettivamente versate”.  E contestualmente ha puntualizzato che:
se il pagamento del canone non è ancora avvenuto, il conduttore  non potrà fruire in via anticipata del credito, “ferma la possibilità di cedere il credito di imposta al locatore a titolo di pagamento del canone”;
in caso di cessione, il versamento del canone si considera avvenuto contestualmente al momento di efficacia della cessione stessa.
Va aggiunto che se dal contratto risulta che il canone di locazione e comprensivo delle spese condominiali, il credito d’imposta andrà calcolato tenendo conto dell’intero importo del canone, e quindi esse concorrono alla sua determinazione.
*Avvocato
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