Sei in L'esperto

L'ESPERTO - CASA

Se l'amministratore condominiale sbaglia, ecco come tutelarsi

Inviate i vostri quesiti su casa, fisco, lavoro, previdenza a esperto@gazzettadiparma.net

di Laura Acquistapace* -

28 settembre 2020, 10:19

Se l'amministratore condominiale sbaglia, ecco come tutelarsi

Sono proprietario di un appartamento in condominio e con diversi servizi comuni per cui le bollette vengono pagate tramite l’amministratore.
Leggo di alcuni casi di condanne anche penali nei confronti di amministratori che hanno commesso irregolarità, o posto in essere operazioni poco trasparenti e verificabili. Come posso tutelarmi? E che azioni possono intraprendere il condominio ed i condomini nei confronti dell’amministratore? Lettera firmata

 

Il Codice Civile, anche dopo la riforma del condominio, introdotta con la L. 11 dicembre 2012, n.220, non contiene una definizione della nozione di amministratore di condominio ma stabilisce quando e da chi debba essere nominato, quali siano i suoi obblighi e le correlate responsabilità (art. 1129 c.c.), quali siano i suoi compiti ed in cosa consista la sua rappresentanza. L’obbligo di cui all’art. 1129, comma 1 c.c., può dirsi rispettato solamente quando, nel condominio al quale partecipino più di otto condomini, l’amministratore sia nominato dall’assemblea per un periodo di un anno, con facoltà di revoca in ogni tempo, ma con conferimento delle normali attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c..
Dalla riforma predetta del 2012, unitamente ai principi codicistici rimasti sostanzialmente invariati, emergono i seguenti aspetti: l’art. 1129 c.c. rimette all’assemblea la nomina e la revoca dell’amministratore; l’art. 1131 c.c. secondo cui l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea; e infine l’art. 1133 c.c. che ammette il ricorso all’assemblea da parte dei singoli condomini contro i provvedimenti dell’amministratore. La legge assegna quindi all’assemblea il potere di nomina e di revoca dell’amministratore e  il controllo sul suo operato, la facoltà di confermarlo alla fine dell’anno di incarico e la determinazione del compenso che ai sensi dell’art. 1129 comma 14 c.c. deve essere specificato analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullità della nomina stessa.
Venendo al quesito, rilevo che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condomino, per tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. In caso di inottemperanza ai suoi doveri, l’assemblea può revocare in ogni tempo l’amministratore con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina.  La revoca può altresì essere disposta dall’Autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’art. 1131 c.c., se non rende conto della gestione, ovvero in casi di gravi irregolarità.
Nel caso in cui siano emerse gravi irregolarità (anche fiscali), i condomini anche singolarmente possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, come predetto, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. In caso di accoglimento della domanda giudiziale, in ordine alle spese legali, il ricorrente ha diritto alla rivalsa nei confronti del condominio che, a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Tra le altre, costituiscono gravi irregolarità:
l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché le delibere dell’assemblea;
la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio;
la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.
E’ intuibile che il procedimento di revoca giudiziale (sulla quale si pronuncia il Tribunale in Camera di Consiglio), riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare ed è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore. Contestualmente alla revoca, l’assemblea potrà procedere alla nomina del nuovo amministratore. Se l’assemblea non riesce a deliberare, anche in questo caso, ciascun condomino potrà richiedere all’Autorità giudiziaria la nomina del nuovo amministratore ai sensi dell’art 1129 c.c.

*Avvocato

Inviate i vostri quesiti su casa, fisco, lavoro, previdenza a esperto@gazzettadiparma.net