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LA PAROLA ALL'ESPERTO / CASA

Bonus 110%: quante insidie (e contraddizioni)

 La differenza  tra condominio e comproprietà è chiara. Però...

09 ottobre 2020, 13:16

Bonus 110%: quante insidie  (e contraddizioni)

IL QUESITO
Siamo due fratelli, proprietari di un edificio acquisito per eredità. Si tratta di un fabbricato comprendente 4 unità immobiliari, distintamente accatastate (categoria A/2), con altre due unità per uso diverso, categoria catastale C/1. Abbiamo intenzione di effettuare lavori di isolamento termico (cappotto termico) riguardanti l’intero edificio. È possibile accedere al “bonus 110%” introdotto dal  “Decreto rilancio”.
A.C

Antonio Russo*

Il beneficio della detrazione Irpef, pari al 110% della spesa effettivamente sostenuta a fronte di interventi finalizzati al miglioramento della efficienza energetica degli edifici, è disciplinato dall’art 119 del DL 29/05/2020, n 34 (convertito con Legge n. 77/2020). Il nono comma, lettera a), dell’art 119 indica, tra i soggetti beneficiari, i “condomìni”. Ora, per l’art 1117 Codice Civile si ha “condominio” quando un edificio presenta “parti comuni” a proprietari di “singole unità immobiliari”. In altre parole, per l’esistenza di un condominio è necessaria la pluralità di diversi proprietari di singole unità immobiliari facenti parte di un edificio con parti comuni.
Nel caso prospettato, i due fratelli sono proprietari, per “quote ideali”, di tutto l’edificio (non vi è quindi la “proprietà esclusiva” di una o più unità immobiliari). La fattispecie è definita come “comproprietà”, o “comunione” e non come “condominio”. A rigore, quindi, si dovrebbe subito escludere che nel nostro caso si possa usufruire del cd “bonus 110%”. Del resto è di questo avviso anche la Circolare Agenzia Entrate n 24/E del 8 agosto 2020: “….il Superbonus non si applica agli interventi realizzati su parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti”.
Si tratta di una interpretazione forse eccessivamente restrittiva. Lo stesso art 119, primo comma, lettera b), consente, infatti, di usufruire della detrazione del 110% per “interventi sulle parti comuni di edifici” per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (si tratta del secondo intervento cd “trainante”)… . Attenzione: la norma non fa riferimento specifico a parti comuni di edifici “condominiali”!
E’ quasi inevitabile ricordare l’art 16-bis del Dpr 917/1986, che tutt’ora contiene la disciplina delle detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio: in quel testo il legislatore faceva riferimento a interventi “sulle parti comuni di edificio residenziale” indipendentemente dall’esistenza di un “condominio”. E in effetti, con Circolare del 11 maggio 1998, n 121/E, il Ministero Finanze riconosceva che “qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione…”.
Ancora, in materia di detrazioni per interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, l'Agenzia delle Entrate, con risposte a interpelli (da ultimo, Risposta n 139 del 22/5/2020) ha riconosciuto anche all’unico proprietario di edificio con più unità immobiliari di accedere alla agevolazione per interventi su “parti comuni”. In sostanza, fra disposizioni normative non chiare (in alcuni casi contraddittorie) e interpretazioni quasi inevitabilmente restrittive, si lascia il contribuente nella incertezza sui comportamenti da tenere. Nel caso in esame, la soluzione pratica sarebbe di “creare” un condomino attraverso la cessione “incrociata” di diritti reali sulle singole unità immobiliari in modo da arrivare alla presenza di più proprietari “esclusivi” di singole unità immobiliari (con relativi costi per gli atti di compravendita da valutare!).
Sembra, infine, che, in sede di conversione in legge del DL 104/2020 (cd “Decreto Agosto”, da convertire in Legge entro il 13 ottobre) siano stati presentati emendamenti con lo scopo di modificare l’art 119 DL 34/2020, estendendo i benefici del “bonus 110% anche al proprietario unico (o ai comproprietari) di un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate.
*Consulente fiscale Associazione Proprietà Edilizia di Parma
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