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Come considerare i balconi in aggetto

La parola all'esperto - casa

di Laura Acquistapace -

30 novembre 2020, 09:09

Come considerare i balconi in aggetto

Il quesito
Amministro un Condominio in prossimità di una scuola con balconi aggettanti, alcuni dei quali  ammalorati: è possibile che si verifichino distacchi di materiale. I proprietari sono contrari all’esecuzione di lavori di manutenzione. Come posso comportarmi?
G.R.
 

Sulla questione relativa alla proprietà dei balconi in aggetto rispetto alla facciata di un condominio, si contrapponevano, fino al recente passato, due orientamenti antitetici: da una parte, coloro che - valorizzando il dato letterale dell’art. 1117 c.c., nella parte in cui annovera le facciate e i muri perimetrali tra le “parti comuni” - inferivano la natura condominiale (anche) dei balconi; dall’altra, invece,  chi sosteneva  che i proprietari delle singole unità immobiliari avessero anche la proprietà esclusiva dei balconi annessi agli appartamenti.
In altri termini, si fronteggiavano due concezioni: l’una, che considerava i balconi come meri “accessori” della facciata condominiale, assoggettandoli perciò alla medesima disciplina; l’altra che tendeva a considerare i balconi come elementi nettamente distinti dalla facciata, ovvero come prosecuzioni esterne dei singoli appartamenti. 
In particolare, ad avviso di coloro che ne propugnavano la natura condominiale, i balconi avrebbero assolto ad una fondamentale funzione estetica: infatti, insistendo sulla facciata, avrebbero contribuito al decoro della stessa, che è pacificamente ricompresa tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c. A fronte di tale contrapposizione, la giurisprudenza di legittimità ha operato una sintesi; infatti, la Suprema Corte (Cass. 7042/2020) ha affermato che i balconi aggettanti rispetto allo stabile condominiale sono di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, con la conseguenza che le spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, dei balconi sono a carico dei rispettivi proprietari.  Occorre, però,  precisare che, per costante giurisprudenza, i rivestimenti e gli ornamenti dei balconi (ad esempio, i c.d. “frontalini”) rientrano, invece, nel novero delle parti comuni, dal momento che, per la loro natura essenzialmente decorativa, assolvono a una funzione prettamente estetica: contribuiscono ad accrescere il pregio architettonico dell’edificio (Cass. 21641/2017; Cass. 5014/2018). 
Pertanto, a fronte del dissenso da parte di taluni condòmini alla ristrutturazione dei balconi di loro proprietà, l’assemblea condominiale non può prendere decisioni che impongano agli stessi di partecipare alla spesa. A tale riguardo, è tuttavia opportuno che i condòmini siano resi edotti della loro responsabilità, sia civile (artt. 2043, 2051 c.c.) che penale, nel caso in cui, a causa della rovina o del distacco di materiali dai balconi ammalorati, si verificassero danni a cose o a persone. In particolare, in un’ottica di mitigazione dei rischi e di prevenzione dei potenziali danni a terzi, non è senza rilievo la prossimità dell’immobile ad un frequentato plesso scolastico.
Infine, giova rammentare che, ai sensi del secondo comma dell’art. 1135 c.c., l’amministratore di condominio ha la facoltà di ordinare i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano “carattere urgente”. Egli può agire anche in mancanza di una previa deliberazione dell’assemblea condominiale, che però deve essere prontamente informata. Siffatta facoltà  è subordinata al ricorrere di una situazione di oggettiva urgenza; inoltre, dal punto di vista formale, l’amministratore è tenuto alla c.d. “spendita del nome” del condominio.  In tal modo, il vincolo obbligatorio sorto per iniziativa dell’amministratore, quale eccezionale rappresentante ex lege del condominio, produce i suoi effetti, sin dal principio, direttamente nei confronti di quest’ultimo, ponendo al riparo l’amministratore da eventuali pretese delle controparti (progettisti ed esecutori dei lavori) nei suoi confronti.
Laura Acquistapace
 Avvocato, Confedilizia Parma