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A chi spetta l'installazione di un autoclave

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di Giulia Spagnolo* -

08 dicembre 2020, 10:17

A chi spetta l'installazione di un autoclave

IL QUESITO
Sono proprietario di un appartamento posto all’ultimo piano di un condominio. Purtroppo è da svariato tempo che l’acqua, distribuita dall’impianto idrico condominiale, arriva in pochissima quantità presso il mio appartamento. Per risolvere questo problema, è possibile installare un’autoclave per usufruire regolarmente dell’impianto idrico del Condominio. L’installazione dell’autoclave è una spesa che deve sostenere il Condominio oppure il singolo Condomino? Lettera firmata

L’art. 1117, n. 3, c.c. annovera l’impianto idrico tra i beni oggetto di proprietà comune. La disciplina di questi ultimi è dettata dall’art. 1102 c.c., a mente del quale “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie al miglior godimento della cosa”.  Nonostante la regola generale sia quella per cui il singolo partecipante può modificare la cosa comune al fine di trarne un miglior godimento, la giurisprudenza ha precisato che il regolamento condominiale, purché abbia natura contrattuale, può derogarvi, imponendo il consenso preventivo dell’assemblea condominiale alla realizzazione di opere che possano modificare le parti comuni. Resta salva la facoltà dell’assemblea di ratificare ex post l’intervenuta modifica, ma ciascun condomino conserva comunque il diritto di agire per contestare la modifica della cosa comune (cfr. Cass., 29924/2019). 

Al fine di prevenire tale eventualità, è dunque opportuno verificare la natura del regolamento condominiale (contrattuale oppure assembleare), nonché il contenuto dello stesso, ovvero se esso contenga una clausola che vieti, in deroga alla norma dell’art. 1102 c.c., la possibilità di apportare modificazioni alle cose comuni in assenza di un’autorizzazione preventiva. 

Ciò detto, occorre considerare che il singolo condomino non è titolare di un (peraltro generico) diritto al buon funzionamento degli impianti condominiali, sicché è da escludersi la possibilità per il singolo di agire direttamente per chiederne la messa a norma o, come nel caso di specie, l’adeguamento alle esigenze sopravvenute. Cionondimeno, in caso di omesso adeguamento dell’impianto, il singolo condomino che da ciò abbia patito un danno – del quale deve fornire la prova – può avanzare una pretesa risarcitoria nei confronti del condominio (Cass., 16608/2017).

(...) Da tempo la giurisprudenza ha escluso che l’installazione di un’autoclave costituisca un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. Più correttamente, tale intervento rientra nel novero delle modifiche consentite dall’art. 1102 c.c.  La Suprema Corte ha avuto modo di pronunciarsi a più riprese su casi analoghi a quello in esame; in particolare, essa ha affermato che “l’installazione di un’autoclave, in quanto diretta a consentire l’utilizzazione costante dell’impianto idrico dell’edificio condominiale, costituisce parte integrante dell’impianto medesimo”. Conseguentemente, le spese relative alla sua installazione devono essere ripartite in base agli stessi criteri previsti per gli interventi di manutenzione delle parti comuni, né la circostanza che vi siano più piani serviti in misura differente è di per sé sufficiente per l’applicazione del criterio di ripartizione delle spese in proporzione all’uso (Cass., 7172/1983).

(...) Deve dunque ritenersi consentita da parte di un singolo condomino, ai sensi del già ricordato art. 1102 c.c., l’installazione di un’autoclave che consenta allo stesso un miglior godimento dell’impianto idrico condominiale. In questo caso, però, le spese di installazione gravano in modo esclusivo sull’installante; inoltre, la scelta di non sottoporre il progetto al preventivo esame dell’assemblea condominiale potrebbe dare adito a contestazioni da parte degli altri condòmini, specie per quanto riguarda la scelta del luogo in cui collocare l’autoclave.

Pertanto, appare preferibile procedere in altro modo: anzitutto, chiedere all’amministratore condominiale di sottoporre la questione all’assemblea dei condòmini, inserendo un apposito punto all’ordine del giorno, previa acquisizione di uno o più preventivi di spesa; in secondo luogo, in sede di assemblea, proporre agli altri condòmini di deliberare l’installazione di un’autoclave condominiale, illustrando i benefici che anche gli altri condòmini trarrebbero dall’intervento di efficientamento dell’impianto idrico comune, anche in termini di potenziali sgravi fiscali.  Quanto al quorum deliberativo, si ritiene che, nel caso di specie, debba trovare applicazione la disciplina dettata dal combinato disposto dagli artt. 1135, n. 4, e 1136, quarto comma, c.c.  Ai sensi del n. 4 dell’art. 1135, infatti, spetta all’assemblea condominiale deliberare l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria.   La proposta di delibera dovrebbe essere approvata con il voto favorevole di almeno la metà dei condòmini, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Qualora, tuttavia, il preventivo di spesa non importi spese “di notevole entità”, con riferimento al valore dell’edificio, la norma a cui fare riferimento sarebbe quella di cui al terzo comma dell’art. 1136 c.c., in base al quale è sufficiente, in seconda convocazione, la presenza di almeno 1/3 (dei condòmini e del valore dell’edificio) e il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio. 

*Avvocato, consulente legale Proprietà edilizia (Confedilizia)

 

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