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Il «condominio minimo» al test del Superbonus

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01 febbraio 2021, 09:16

Il «condominio minimo» al test del Superbonus

   il quesito   

Sono proprietario di 2 appartamenti siti in un edificio composto da 3 unità immobiliari. Si è discusso della possibilità di ricorrere al Superbonus  con l’altro proprietario, il quale però non è interessato a eseguire alcun intervento.  Il fatto che io abbia i 2/3  (e quindi più millesimi) mi permette comunque di avere la maggioranza in assemblea e di decidere gli interventi di cui al Superbonus? Quali sono le azioni che eventualmente posso intraprendere nei confronti dell’altro proprietario?  
Lettera firmata 


Edoardo Acquistapace*

Per rispondere adeguatamente al quesito del lettore è necessario introdurre il concetto di condominio minimo. Un condominio si definisce “minimo” se è composto da due soli proprietari. La costituzione del condominio minimo, secondo consolidata giurisprudenza, si determina automaticamente, senza la necessità di alcuna deliberazione, quando più soggetti realizzino un edificio su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio trasferisca piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva a soggetti terzi, realizzando un’effettiva opera di frazionamento. Pertanto, così come avviene per tutte le tipologie di Condominio, anche quello “minimo” si costituisce in via automatica, alla presenza di almeno due condomini, ovvero di due proprietari o due unità immobiliari, non essendo necessaria alcuna delibera assembleare o altro atto formale. 

Va altresì rilevato che nei casi di condominio minimo, non è obbligatoria né la nomina di un amministratore né l’adozione di un regolamento condominiale. Inoltre, le stesse norme previste dal Codice Civile in materia di Condominio si applicano, ovviamente, anche al condominio minimo ivi compreso, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, il regime della ripartizione delle spese in base ai millesimi di proprietà. 

Tuttavia, l’aspetto della disciplina del condominio minimo, che interessa al lettore, è quello concernente le decisioni e le deliberazioni adottabili in sede di assemblea condominiale, le regole per la costituzione dell’assemblea stessa e le maggioranze che si devono raggiungere per l’approvazione. Anche in questo caso, per quanto riguarda la convocazione, la costituzione e in generale il funzionamento dell’assemblea condominiale trovano applicazione le disposizioni di legge previste dal Codice Civile in materia di Condominio. Tuttavia, in caso di “condominio minimo”, la Giurisprudenza di Legittimità ha stabilito la necessaria partecipazione di entrambi i proprietari per la costituzione dell’assemblea e per l’approvazione dei punti di cui all’ordine del giorno il voto unanime di entrambi. (Cass. Civ. n. 5329/2017). In questo specifico caso, per rispondere alla prima domanda del lettore, i millesimi di proprietà non sono sufficienti per la corretta adozione delle decisioni in sede di assemblea condominiale mentre è necessaria, come già rilevato, la presenza e il voto unanime di entrambi i condomini. 

Tali conclusioni, ci permettono di rispondere alla successiva domanda. Nel caso in esame, il lettore avrà comunque la facoltà di agire, in via giudiziaria, nei confronti dell’altro proprietario, al fine di ottenere il riconoscimento della propria pretesa. Infatti, previo esperimento della procedura di mediazione (obbligatoria nelle cause aventi ad oggetto vertenze in materia di Condominio), è possibile adire l’Autorità Giudiziaria, ai sensi dell’art. 1105 del Codice Civile, affinché si possa pronunciare sul merito della questione. Lo stesso art. 1105 del Codice Civile, infatti, sul punto specifica: «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria». 

Alla luce di quanto sopra, il lettore, a fronte di un definitivo rifiuto dell’altro proprietario di volersi avvalere del Superbonus del 110%, potrà preliminarmente esperire il procedimento di mediazione e, in caso di esito negativo, adire l’Autorità Giudiziaria.      
 
*Avvocato, per Confedilizia Parma

 

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