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Il bonus per «rischio sismico»

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22 febbraio 2021, 13:46

Il bonus per «rischio sismico»

IL QUESITO
Ho visto un’offerta, da parte di una impresa di costruzione, di vendita di una abitazione cd “antisismica” cioè costruita con criteri di sicurezza in funzione antisismica. L’offerta era sostenuta dalla possibilità di accedere, in occasione dell’acquisto, al “bonus 110%”. Chiederei se possibile maggiori informazioni in merito. A.V. 

Antonio Russo
La norma fondamentale in merito al caso prospettato è contenuta nel DL 4 giugno 2013, art 16, comma 1-septies. In sostanza: nell’ipotesi di interventi realizzati in zone classificate a “rischio sismico 1, 2 e 3” (Parma è situata in “zona 3”) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurre il rischio sismico, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano alla successiva alienazione delle unità immobiliari realizzate, entro diciotto mesi dalla conclusione dei lavori, spetta all’acquirente della singola unità immobiliare una detrazione d’imposta pari:
al 75% se viene realizzato il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore
al 85% se viene realizzato il passaggio a due classi di rischio sismico inferiore;
la detrazione viene calcolata sul prezzo di vendita, entro il limite massimo di spesa pari a € 96.000.
In forza della norma citata, l’atto di vendita deve essere completato entro il 31 dicembre 2021.

Questa norma è ancora in vigore, nei termini sopra descritti. Tuttavia ad essa si “affianca” la normativa introdotta dal DL 19 maggio 2020, n 34, art 119
(cd “Decreto rilancio”). La nuova norma (si tratta del quarto comma art 119) stabilisce che, nell’ipotesi sopra descritta, la detrazione è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 30 giugno 2022 (il termine del 30 giugno 2022 è stato stabilito con la legge di Bilancio 2021, Legge 178/2020). In pratica, la fattispecie definita dalle nuove norme è la seguente:
impresa di costruzione, proprietaria di un edificio, procede alla demolizione e successiva ricostruzione (anche con aumento volumetrico, se consentito dalle norme urbanistiche del comune competente) al fine di realizzare un certo numero di unità immobiliari abitative;
deve trattarsi evidentemente di una ricostruzione caratterizzata da una riduzione del rischio sismico, di una o due classi;
la alienazione delle singole unità immobiliari realizzate deve essere effettuata entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori;
il compratore dell’unità immobiliare può usufruire della detrazione d’imposta pari al 110% del prezzo indicato nel rogito di vendita;
è però previsto un tetto massimo di spesa su cui calcolare la detrazione: € 96.000;
esempio: prezzo di vendita dell’unità immobiliare € 300.000, detrazione pari a € 105.600 (cioè il 110% di 96.000);
attenzione! Per usufruire della detrazione è necessario che l’atto di vendita sia concluso non solo entro diciotto mesi dalla conclusione dei lavori, ma anche entro il 30 giugno 2022!
la detrazione dall’Irpef (è ammessa al beneficio soltanto la persona fisica al di fuori
dall’esercizio di impresa o arte e professione) è usufruibile in cinque rate annuali per i pagamenti effettuati nel 2021; quattro rate annuali per le somme pagate nel 2022 (entro il 30 giugno).


Inoltre, in forza di quanto previsto nell’art 121 del DL 34/2020, in alternativa alla “ordinaria” detrazione d’imposta (da utilizzare in sede di dichiarazione annuale dei redditi), il beneficiario può optare (per i pagamenti effettuati dal 1 luglio 2020 al 30 giugno 2022) per:
il cd “sconto in fattura”, cioè in pratica la cessione del credito allo stesso fornitore dell’unità immobiliare; tecnicamente, il trasferimento del credito si effettua mediante uno sconto che il fornitore stesso pratica sulla fattura di vendita, per un importo che evidentemente non può superare il “tetto massimo di spesa” (€ 96.000);
in ogni caso, la cessione del credito stesso a qualsiasi altro soggetto (ovviamente per un importo massimo di € 105.600, cioé il 110% di 96.000).
Il cessionario potrà utilizzare il credito fiscale in forma di “compensazione” in sede di compilazione del mod F24, con la stessa ripartizione in quote annuali previste per il beneficiario principale. Si tratta, in definitiva, di una interessante opportunità per l’acquisto di abitazioni realizzate con criteri “antisismici”, soprattutto per la possibilità di “monetizzare” il credito, sia pure con i limiti di importo e con i necessari adempimenti “burocratici” (asseverazioni e visti di conformità in caso di cessione… ).
*Consulente Confedilizia

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