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Immobili all'asta: spese non saldate, come comportarsi

La parola all'esperto

di Giulia Spagnolo -

01 marzo 2021, 09:35

Immobili all'asta: spese non saldate, come comportarsi

Il quesito
Sono amministratore di un condominio nel quale vi è un’unità immobiliare che è stata venduta all’asta dopo avere maturato debiti per molti anni a causa del mancato versamento delle rate da parte del precedente proprietario (una s.r.l. di cui è stato dichiarato il fallimento). Al nuovo proprietario sono state richieste le spese relative all’anno in corso e a quello precedente. Per quanto riguarda le spese pregresse di oltre due anni, qualora dalla procedura fallimentare non si ricavasse nulla, come addebitare tali spese ai condomini?
Lettera firmata

 

Il quesito posto dall’amministratore investe la questione relativa alle possibilità di recupero, in capo al condominio, dei crediti derivanti da spese di gestione non pagate imputabili ad un condòmino fallito. Occorre preliminarmente operare una distinzione tra crediti condominiali maturati anteriormente alla sentenza dichiarativa di fallimento e crediti sorti successivamente alla stessa.
Quanto ai primi, per i quali è necessaria l’insinuazione al passivo fallimentare da parte dell’amministratore, essi costituiscono crediti chirografari (e quindi con poche possibilità di recupero); i secondi invece, in virtù dell’art. 30 della L. 220/12, se divenuti esigibili durante la procedura assumono la qualità di crediti prededucibili ex art. 111 del R.D. 16.3.1947 n. 267, e possono essere soddisfatti al di fuori della ripartizione dell’attivo, con precedenza rispetto ad ogni altro credito. Il problema si pone quando i crediti condominiali siano meramente chirografari o nel caso in cui, pur essendo prededucibili, il ricavato della vendita non sia sufficiente a ripianare la situazione debitoria del fallito.


COSA DICE IL CODICE CIVILE
Soccorre sul punto l’art. 63, comma 4, disp. att. cod. civ., il quale dispone testualmente che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, con la precisazione che per anno in corso deve intendersi non l’anno solare, bensì l’anno di gestione condominiale. Pertanto, l’amministratore potrà rivolgersi all’acquirente del fallito per ottenere il pagamento delle spese condominiali maturate nell’anno in corso e in quello precedente al trasferimento dell’immobile all’asta giudiziaria.


LE SOMME PREGRESSE AL BIENNIO
La suddetta disposizione, tuttavia, non esonera l’amministratore dall’imputazione al nuovo condòmino delle eventuali somme pregresse al biennio, le quali non potranno che essere imputate per millesimi di proprietà a tutti gli attuali condòmini: infatti, anche le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei vari rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore nei confronti del neo proprietario aggiudicatario che ha acquistato l'immobile all'asta (Corte Appello Genova n. 513/09).

Giulia Spagnolo
Avvocato per Confedilizia Parma