Sei in L'esperto

L'ESPERTO

Per vendere serve il «referto tecnico»: ecco cos'è

Inviate i vostri quesiti su casa, fisco, lavoro, previdenza a esperto@gazzettadiparma.net

21 marzo 2021, 08:44

Per vendere serve il «referto tecnico»: ecco cos'è

Il quesito
Quesito: “Buongiorno, devo vendere il mio appartamento e fra la documentazione richiesta c’è il referto tecnico; mi potete chiarire maggiormente di cosa di tratta?”
Lettera firmata

Il “Referto tecnico”, indicato spesso anche con altre diciture quali Relazione Tecnica Integrata o Attestazione di conformità, è una dichiarazione che viene richiesta ad un Tecnico abilitato al fine di asseverare due aspetti legati alla compravendita: regolarità urbanistica/edilizia e catastale.
In merito alla “regolarità urbanistica”, il Tecnico, dopo aver individuato lo stato legittimo dell’immobile in esame, cioè come dovrebbe essere stato effettivamente realizzato, deve valutare e dichiarare se lo stato di fatto è conforme o meno e quindi se il bene è urbanisticamente regolare.
Lo stato legittimo a cui riferirsi è rappresentato dalle risultanze dei titoli edilizi depositati presso il Comune (Licenze, Concessioni, Autorizzazioni, Sanatorie, DIA, CILA, ecc.) o, in alcuni casi, dalle planimetrie di primo accatastamento. Va inoltre precisato che ai fini della regolarità non è sempre necessaria una perfetta corrispondenza fra lo stato legittimo e lo stato di fatto; sono infatti previste dalla Legge una serie di tolleranze, che rappresentano quelle parziali difformità che non vengono qualificate come opere abusive. In sintesi: la tolleranza del 2% per il mancato rispetto dei parametri prescritti dal titolo edilizio; la tolleranza esecutiva o cosiddetta “di cantiere” per irregolarità geometriche ed una serie di modifiche minori eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile (non si applica per edifici tutelati). 
E’ importante sottolineare l’aspetto delle difformità rientranti nelle tolleranze, perché sono spesso presenti; ai sensi dell’art.34 bis del T.U. Edilizia, queste difformità “…non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili…con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.
In merito alla “conformità catastale”, la stessa è finalizzata ad evitare fenomeni di elusione ed evasione fiscale legati a mancati aggiornamenti che potrebbero portare ad una maggiore redditività del bene (rendita catastale). Viene quindi richiesta una dichiarazione di conformità dello stato di fatto ai dati catastali ed alle planimetrie depositate, “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. In proposito si precisa che l’obbligo della dichiarazione di variazione catastale sussiste solo nei casi in cui la modifica incida sullo stato, sulla consistenza (vani, m2), sull’attribuzione della categoria e della classe, mentre non hanno rilevanza le lievi modifiche interne, quale ad esempio lo spostamento di una porta. 
Per tutto quanto sopra il Tecnico, valutato lo stato dei luoghi in relazione allo stato legittimo ed alla situazione catastale, redigerà una dichiarazione in cui attesterà la regolarità catastale ed urbanistica, eventualmente con precisazione delle difformità rientranti nelle tolleranze previste.
Marina Malori
Geometra, per conto di Confedilizia