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«Prima casa»: questioni di eredità e di residenza

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di Arturo Dallatana -

22 marzo 2021, 08:47

«Prima casa»: questioni di eredità e di residenza

Il quesito
Sono intestataria di un appartamento dove vivo che è la mia prima casa, mi sono risposata in separazione dei beni, ho una figlia di 27 anni, vorrei che fosse mia figlia ad ereditare l’appartamento, cosa posso fare, anche per non farle pagare tante tasse? 
M.K. 

 

La separazione dei beni opera quando i coniugi sono in vita, ma non influisce sulla devoluzione ereditaria, per la quale il coniuge ha diritto alla quota di legittima (nel caso, un terzo del patrimonio ereditario). Un testamento dove l'appartamento viene lasciato alla figlia, salvo che al coniuge non siano lasciati altri beni, potrebbe essere impugnato dal coniuge. Ma che,  al contrario, potrebbe anche accettare quel testamento, ma solo dopo la scomparsa della moglie (nel nostro ordinamento accordi preventivi sulla futura devoluzione del patrimonio ereditario non sono ammessi). 
La sorte di quel testamento non è quindi sicura. Possiamo ipotizzare altre soluzioni alternative: far acquistare l'appartamento direttamente dalla figlia, che oltretutto beneficerebbe delle agevolazioni prima casa, che alla madre sono precluse, o intestare alla figlia la nuda proprietà gravata dall'usufrutto della madre, atto un po' meno favorevole dal punto di vista fiscale: sulla quota di usufrutto la madre pagherebbe come seconda casa, e le percentuali su cui viene calcolato il valore dell'usufrutto tengono conto dell'età, più l'usufruttuario è giovane, più il suo usufrutto vale.
A rendere più difficile la scelta, va considerata la situazione economica della figlia: se ha i mezzi per acquistare casa, o se si fa finanziare con un mutuo, magari assumendo la madre il ruolo di garante, nessun problema. Se la figlia avesse un aiuto economico consistente dalla madre, quell'importo potrebbe rientrare nel conteggio della legittima, qualora la madre venisse a mancare prima del marito.
Forse rischiamo di complicarci un po' troppo la vita, che sull'argomento successione e quota di legittima complicata la è davvero. Ma è la conseguenza della rilevanza che nella situazione attuale assume il peso della legittima. che era stata pensata per un'altra società, diversa da quella attuale, dove la presenza di famiglie allargate e di potenziali eredi aventi diritto ad una quota di legittima, magari senza vincoli affettivi fra loro, rende la devoluzione ereditaria, che era già complessa di suo, un problema sempre più difficile. 

Il quesito
Non sono proprietario di alcun immobile e vivo in casa di proprietà di mia moglie se acquisto un appartamento nello stesso comune dove risiedo già ho diritto al trattamento fiscale 1 casa?

 

Se l'acquirente si riferisce ad agevolazione per "l'acquisto" di prima casa i requisiti ci sono tutti: residenza nel Comune, nessun immobile di proprietà nel Comune e (presumiamo, anche se il Lettore non lo dice) nessun immobile acquistato, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale con le agevolazioni prima casa. Quindi si può. 
Preveniamo poi un'obiezione che spesso viene fatta: l'acquirente ammette che in quella casa non ci andrà ad abitare. Ma è un requisito che la legge non richiede: ci si accontenta della residenza nel Comune, non nella casa.
Del tutto diverso è se la domanda si poneva l'obiettivo dell'agevolazione (e quindi esenzione) ai fini IMU, per la quale la logica è del tutto diversa, l'IMU è esente per la casa abitata, e che due coniugi abitino due case diverse è un racconto che il fisco non riesce ad accettare, probabilmente anche con qualche ragione.Arturo Dallatana

Arturo Dallatana
Notaio