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L'ESPERTO / NOTAIO

La verifica tecnica? Ha un ruolo chiave prima del rogito

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di Arturo Dalla Tana* -

19 aprile 2021, 09:37

La verifica tecnica? Ha un ruolo chiave prima del rogito

IL QUESITO

Nel 2012 ho acquistato un appartamento tramite agenzia. Dopo sette anni scopro (per altri motivi) che nel catastino manca il balcone esterno che in realtà c'è, ma nella conformità tramite il loro geometra non è stato rilevato l’errore... Ora, chiedo: chi deve porre rimedio? Io? L’agenzia? Il venditore?

Lettera firmata

Il quesito   posto dal lettore impone una disamina della natura giuridica dell’uso esclusivo attribuito ad un condòmino sulle parti comuni, figura molto frequente nella prassi condominiale ma di difficile inquadramento, stante la pressoché mancanza di riferimenti normativi espressi.
Tale diritto, infatti, trova esplicito riscontro nel codice civile soltanto all’art. 1126, che disciplina l’uso esclusivo del lastrico solare unicamente ai fini dell’individuazione del criterio di ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico stesso. In giurisprudenza si è registrata in passato una difformità di vedute in merito alla qualificazione giuridica dell’uso esclusivo. L’orientamento maggioritario e più recente lo riteneva un diritto reale atipico, riguardante non la persona ma l’unità immobiliare di proprietà del condòmino e, come tale, “tendenzialmente perpetuo e trasferibile” ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede. A tale indirizzo se ne contrapponevano altri, minoritari e più risalenti nel tempo, alcuni dei quali consideravano l’uso esclusivo alla stregua del diritto d’uso ex art. 1021 c.c., e pertanto inalienabile ai sensi dell’art. 1024 c.c., mentre altri lo riconducevano nell’ambito dei diritti personali di godimento. 
Il contrasto di cui sopra è stato risolto di recente dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione che, nella sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020, hanno posto una serie di punti fermi sulla questione, che possono sintetizzarsi come di seguito:
- l’uso esclusivo non può assimilarsi né al diritto reale d’uso di cui all’art. 1021 c.c., né ad un diritto reale atipico, in quanto nel nostro ordinamento i diritti reali costituiscono un numero chiuso, non modificabile dalla volontà dei privati, i quali non possono creare diritti reali nuovi rispetto a quelli previsti dalla legge;
- nemmeno può assimilarsi il diritto d’uso esclusivo all’istituto della servitù, non solo per il principio della tipicità dei diritti reali sopra esposto, ma anche per il fatto che la servitù, pur imponendo un sacrificio al fondo servente (il condominio), non può spingersi fino ad escludere la facoltà di godimento del fondo servente stesso, impedendo agli altri condòmini di farne godimento;
- esclusa pertanto la natura reale del diritto in parola, non resta che qualificarlo come diritto personale di godimento, idoneo ad instaurare un mero rapporto obbligatorio, con efficacia limitata alle parti contraenti e non opponibile ad eventuali terzi.
In conclusione, i principi enunciati dalla pronuncia delle Sezioni Unite conducono a ritenere che, ai fini della cessione del bene in uso esclusivo con efficacia opponibile ai terzi, non sarebbe sufficiente una delibera assembleare assunta all’unanimità, né sarebbe ammissibile l’istituzione di una servitù; dovrebbe pertanto necessariamente ricorrersi alla stipulazione di un contratto di compravendita volto al trasferimento della proprietà del bene comune, con la partecipazione, in veste di alienanti, di tutti i condòmini, in quanto comproprietari del bene esattamente come l’usuario, previa variazione catastale, per scorporare il bene e poterlo poi rogitare.

*Notaio in Parma