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LA PAROLA ALL'ESPERTO

Inquilini senza contratto: per l'usucapione occorrono almeno 20 anni

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di Laura Acquistapace Avvocato (Confedilizia)

12 Marzo 2022,11:56

IL QUESITO
Ho ereditato dai miei genitori un appartamento condotto in locazione da oltre vent'anni senza un regolare contratto. È possibile che l’inquilino possa vantare dei diritti? Usucapirlo? Preciso che ha sempre corrisposto il canone locativo e pagate le utenze domestiche.
Lettera firmata

Preliminarmente è importante precisare che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per almeno venti anni. Dunque, per diventare proprietari di un bene immobile tramite usucapione, occorrono i seguenti requisiti:
- il possesso dell’immobile da parte di colui che intende usucapirlo. In tal caso, il possesso non deve essere vizioso, cioè non acquisito con violenza o clandestinità ma deve essere continuo e ininterrotto per un determinato periodo di tempo.
- il decorso del tempo: l’usucapione di beni immobili si realizza con il decorso di 20 anni, in cui il soggetto interessato ha posseduto il bene in modo pacifico, ininterrotto e non clandestino.

Quindi, ai fini della configurabilità del possesso ad usucapionem, è necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare. In altri termini, deve parlarsi di animus possidendi correlato all'animus rem sibi habendi, inteso quale intenzione di comportarsi come proprietario esercitando corrispondenti facoltà, diritti e poteri sulla cosa.

Ora, ai fini della risposta al quesito proposto, ritengo sia necessario fornire una chiara distinzione tra possesso e detenzione:
1) il possesso è la materiale disponibilità della cosa accompagnata dall'animus possidendi;
2) la detenzione rappresenta la materiale disponibilità della cosa accompagnata dall'animus detinendi e, in tal caso, il detentore riconosce l'altrui diritto sul bene detenuto.
A tal proposito, in giurisprudenza è stato più volte precisato che non sono idonei a trasformare la detenzione in possesso sia i meri atti di esercizio del possesso dell'immobile non accompagnati da uno specifico atto d'interversione, sia l'omesso pagamento del canone che, ove non sia accompagnato da un atto di opposizione, configura soltanto un comportamento di inadempienza contrattuale. Neppure nell'ipotesi in cui il locatore rinunci ai canoni di locazione potrà venirsi a determinare una trasformazione della detenzione in possesso ad usucapionem.

Alla luce di quanto predetto, l'inquilino non potrà usucapire un bene oggetto di locazione in quanto non lo detiene con animus possidendi, bensì con animus detinendi in forza del contratto di locazione, individuabile come titolo che lo qualifica come detentore e che individua nel locatore il possessore senza detenzione. In altre parole, l'inquilino, in quanto detentore (qualificato) di un bene immobile concesso in locazione in forza di relativo contratto, non potrà usucapire il bene e divenirne proprietario a titolo originario per il decorso del ventennio, salva l'ipotesi di interversione nel possesso. In conclusione, per avviare una causa di usucapione, oltre alla questione temporale, è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Anche nel suo caso di un rapporto, seppure irregolare di locazione, l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda, soprattutto nel caso che ci occupa, quando il conduttore ha continuato a comportarsi come tale pagando il canone e gli oneri accessori.

Alla luce di ciò, escludo che il suo inquilino possa avanzare alcun diritto, posto che il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, non riconoscendo pertanto l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.

Laura Acquistapace
Avvocato (Confedilizia)

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