Seconda casa in vendita e plusvalenza: ecco cosa prevede la normativa

Buongiorno, ho comprato un appartamento a Sanremo a maggio 2024 come seconda casa, ho chiesto il bonus 50% per la ristrutturazione e ho fatto la cessione del credito tramite banca.
Se eventualmente volessi vendere questo appartamento prima dei cinque anni, chiedo se bisogna pagare la plusvalenza. Grazie.

Lettera firmata

Risponde l'esperto
Antonio Russo
Consulente tributario Confedilizia

La norma di riferimento è contenuta nel Dpr 22/12/1986, n 917, art 67, primo comma, lettera b: sono redditi diversi (imponibili Irpef) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Quindi presupposti per la imponibilità sono:
* acquisto a titolo oneroso dell’immobile (è esclusa quindi l’ipotesi dell’acquisto per successione);
* non aver adibito l’immobile ad «abitazione principale» per la maggior parte del periodo di possesso (l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso non determina in ogni caso plusvalenza imponibile);
* cessione a titolo oneroso entro i cinque anni dall’acquisto (quindi non genera plusvalenza la cessione a titolo gratuito anche se entro il quinquennio e nemmeno la cessione a titolo oneroso operata dopo il quinquennio dall’acquisto). Il successivo art. 68 del Dpr 917/1986 disciplina la modalità di calcolo della «plusvalenza» tassabile. La base imponibile è costituita dalla differenza fra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta in cui si è operata la cessione (quindi, «criterio di cassa») e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente lo stesso immobile (ad esempio per manutenzioni straordinarie, ristrutturazioni, ecc). In via ordinaria, la plusvalenza di cui si tratta si cumula con i redditi di altre fonti riferibili al contribuente e viene colpita da Irpef (imposta progressiva a scaglioni).
Tuttavia, in forza di una deroga disposta con legge 266/2005, art 1, comma 496, è possibile optare per la tassazione della plusvalenza in oggetto con applicazione di una imposta sostitutiva (all’Irpef) pari al 26%. Tale opzione va comunicata al notaio in sede di redazione dell’atto di vendita. In definitiva, si ritiene che il lettore, nel caso di vendita dell’appartamento entro cinque anni dall’acquisto debba essere assoggettato ad imposizione della plusvalenza (in regime ordinario Irpef oppure con imposta sostitutiva ad aliquota fissa). La fattispecie descritta rimane estranea alla «nuova» disciplina delle plusvalenze determinate da cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus 110%. Si tratta in effetti di nuove norme, introdotte nell’art 67 Dpr 917/1986, primo comma, lettera b-bis, con l’obiettivo di «penalizzare» le cessioni di immobili per i quali il cedente abbia usufruito dell’agevolazione Superbonus 110% prevista dall’art 119 DL19/05/2020, n. 34 con successiva utilizzazione tramite cessione del credito. La «penalizzazione» opera in maniera diversa nel caso di cessione entro 5 anni oppure 10 anni a partire dal momento della conclusione degli interventi agevolati.
Sottolineo di nuovo che il lettore sarebbe comunque colpito da imposta sulla plusvalenza secondo le modalità «ordinarie», visto che l’agevolazione 50% per ristrutturazione, sia pure con cessione del credito, non rientra nella previsione normativa di cui all’art 67, primo comma, lettera b-bis.

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