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Rogito, la novità è il conto di deposito. Ma è facoltativo

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  Il quesito  

La legge sulla concorrenza ha introdotto di recente il conto di deposito per la tutela di chi compra casa. Vorrei sapere come funziona e quali cambiamenti comporta. R.L.


Trascorsa una gestazione che sembrava non aver fine, inserito nel decreto concorrenza, più e più volte rimaneggiato, il provvedimento sul deposito prezzo è arrivato a una sua conclusione. Diversa dalle sue premesse iniziali e non privo di criticità.

Il testo La legge prevede che il prezzo (o il saldo prezzo se in precedenza sono stati versati acconti) dovuto per la compravendita di immobili o aziende possa essere versato su un conto dedicato, aperto a nome del Notaio, fino a quando non sia stata eseguita la trascrizione e verificato il buon fine della stessa. Non sia accaduto, in sostanza, che fra la stipula del rogito e la sua trascrizione vi siano stati pignoramenti o iscrizioni pregiudizievoli. Il rogito infatti ha pieno effetto fra le parti, ma per essere opponibile ai terzi deve essere trascritto. E' quindi per eliminare eventuali criticità fra rogito e trascrizione che la norma è stata predisposta.

Non c'è obbligo La differenza fra l'idea originaria del deposito prezzo, che era stata mutuata pari pari dal sistema francese, e il testo approvato è sostanziale. Il deposito non è obbligatorio, ma facoltativo, a richiesta anche di una sola parte (che di solito sarà l'acquirente). Probabilmente è stato considerato che spesso buona parte del prezzo serve per saldare il residuo mutuo del venditore e per cancellare l'ipoteca e quindi deve essere subito disponibile. E che i casi di trascrizioni pregiudizievoli fra rogito e trascrizione sono in percentuale esigua. O, ancora, che spesso chi vende casa ha necessità dopo pochi giorni di avere la somma disponibile per procedere all'acquisto della nuova abitazione e lasciare libera la vecchia al suo acquirente.

Il deposito La somma viene depositata presso un conto destinato e vincolato a nome del Notaio. E' impignorabile. Gli interessi (se e in quanto i conti correnti producano interessi) sono destinati a un fondo a beneficio delle Piccole e Medie Imprese. Le Parti daranno istruzioni scritte al Notaio per lo svincolo della somma. E' bene precisare che si tratta di un incarico professionale ulteriore rispetto a quello conferito per la compravendita.

I punti critici Come sempre accade quando una legge lascia aperte problematiche, gli interpreti si dividono. E' rinunciabile il diritto al deposito? Quasi certamente si, perché si tratta di una facoltà, quindi di un diritto disponibile. Può essere rinunciato sin dal compromesso? Sarebbe corretto, anche per consentire al venditore di conoscere quando avrà la disponibilità della somma. Può essere invocato all'ultimo momento, anche il giorno del rogito? In teoria si, e dirà la prassi se potrà accadere. Ma è tutto il sistema del deposito prezzo che è atteso alla prova sul campo e i pronostici, ancora, si contraddicono.


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