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Successioni e acquisto: le regole per la «prima casa»

La parola all'esperto Fioccano i quesiti sul tema, anche in caso di donazioni. Ecco un riepilogo su come funzionano le agevolazioni e i benefici previsti

Successioni e acquisto: le regole per la «prima casa»
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A seguito del decesso di mia madre, ho acquisito appartamento tramite successione a gennaio 2016 come prima casa... il 3 maggio 2017 l'ho venduto e non essendo decorsi i 5 anni mi è stato consigliato di fare un ravvedimento operoso per la differenza di tassazione dovuta. E' giusto il procedimento? 

Partiamo da un paio di premesse, doverose. La prima: l'agevolazione «prima casa» per le successioni (e le donazioni) si riferisce alle sole imposte catastali e ipotecarie, non riguarda l'imposta di successione (e di donazione) che è dovuta, quando è dovuta, a prescindere dai requisiti relativi alla prima casa. Si tratta, in sostanza, di ridurre l'imposizione da un tre per cento sul valore catastale a due tasse fisse per un totale complessivo di 400 euro. La seconda: le regole di «prima casa» per la successione sono simili a quelle per l'acquisto. Simili ma non identiche, e su questo qualcosa occorre dire.

LE REGOLE

L'immobile non deve essere «di lusso» e qui qualcosa in questi anni è cambiato. Una volta tanto, in positivo. Prima c'era, fra gli altri, il limite della metratura: bella o brutta che fosse, perfetta in ogni dettaglio o cadente, superati i 240 metri di superficie una casa era comunque «di lusso» e i contenziosi non si contavano, soprattutto per la pretesa degli Uffici di inserire le soffitte nel conteggio delle superfici. Problema risolto ora: di lusso sono soltanto le case inserite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Gli altri requisiti, quelli soggettivi, sono ormai consolidati: non bisogna essere proprietari interamente di abitazione nello stesso Comune o di abitazione in tutta Italia acquistata come prima casa neppure per quote, occorre essere residenti nel Comune o prendere entro 18 mesi la residenza nel Comune (è sufficiente nel Comune, non necessariamente nell'abitazione acquisita) e mantenerla per 5 anni, che poi è il caso di cui si sta trattando.

IL BENEFICIARIO PER ESTENSIONE

Si diceva delle differenze fra «prima casa» per l'acquisto e «prima casa» per la successione. Questa è la più significativa: mentre nell'acquisto il beneficio viene concesso pro quota solo a chi ha i requisiti (chi non li ha, sulla sua parte paga la tassa piena) nella successione se un erede ha i requisiti di prima casa l'agevolazione si estende anche agli altri.

LA DECADENZA DALLE AGEVOLAZIONI

Fra i requisiti vi è il mantenimento della proprietà della casa per almeno cinque anni. Anche per le successioni è prevista la possibilità, venduto l'immobile prima del termine, di conservare l'agevolazione acquistando un'altra casa nell'anno successivo. Venduta la casa, l'erede ha quindi un anno di tempo per decidere se evitare recupero e sanzioni provvedendo ad un acquisto o se escludere sin dall'inizio questa possibilità.

IL RAVVEDIMENTO

Intanto va detto che il problema della vendita prima del termine riguarda soltanto il beneficiario diretto dell'agevolazione. I beneficiari per estensione non vengono toccati. In caso di vendita l'Ufficio procede al recupero applicando una sanzione del 30% dell'imposta non versata. Il ravvedimento, che sia già prima del decorso dell'anno cui si ha diritto per trovar casa o trascorso l'anno senza che l'acquisto sia stato effettuato, in pratica azzera o riduce la sanzione. Sicuramente conviene, quindi.

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