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LA PAROLA ALL'ESPERTO

Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa

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Il quesito
Nell'ipotesi di successione immobiliare per beneficiare delle agevolazioni «prima casa» rientra tra i correlati oneri l'impegno a effettuare investimenti e migliorie nell'immobile? Nel caso specifico: un trasferimento mortis causa di 3/4 di un comprensorio con edificio con 4 appartamenti di cui solo uno abitabile e gli altri che cadono in successione con unico erede. Trasferendovi la residenza, entro 18 mesi, e domandando le agevolazioni «prima casa» bisogna intervenire sugli appartamenti in questione?
N.V.

C’è una casistica davvero ampia che riguarda le agevolazioni per l’acquisto di prima casa, che sia per compravendita, per donazione o per successione. Agevolazioni per certi aspetti diverse ma che in buona parte si sovrappongono.

DOVE LA RESIDENZA?

Uno dei dubbi più frequenti per chi acquista riguarda la residenza. E capita spesso di dover ricordare che per l’agevolazione non è necessario trasferire la residenza nell’immobile oggetto di acquisto, ma soltanto nel Comune. E se residenti nel Comune lo si è già (e si è in possesso, ovviamente, degli altri requisiti richiesti) non occorre fare altro.

Si sta dicendo, è bene precisarlo, di agevolazioni per la compravendita (e per la successione o la donazione). Diverso è il discorso per l’esenzione IMU e per la possibilità di scaricare gli interessi del mutuo. In quel caso la residenza nell’immobile serve davvero.

I REQUISITI DELL’IMMOBILE

Deve trattarsi di un’abitazione non di lusso, così definita sulla base delle categorie catastali (ammessa quindi per tutte le abitazioni di categoria da A/2 a A/7). E’ stato fortunatamente abolito il requisito della metratura massima, che in origine non doveva superare i 240 metri e che tanti contenziosi ha provocato verso acquirenti per lo più in buona fede. Ora può essere un fabbricato di grandi dimensioni, purché abbia la categoria catastale ammessa. Può anche essere in corso di costruzione e quindi senza, al momento, una classificazione catastale (e a fine lavori si dovrà dare dimostrazione che i requisiti necessari sono stati rispettati).

IL QUESITO

Tutto questo discorso prende ovviamente spunto dal quesito del lettore. Che ha ereditato un fabbricato composto da quattro appartamenti, di cui uno solo abitabile, che ha ottemperato all’obbligo di trasferire la residenza nel Comune e chiede le agevolazioni prima casa. Tutto bene, tenendo però presente che le agevolazioni possono essere chieste solo su un appartamento, o anche più d’uno purché gli appartamenti vengano poi accorpati costituendo un’unica unità immobiliare.

Devo intervenire con lavori sugli appartamenti? domanda. Se l’agevolazione viene chiesta sul solo appartamento agibile, sicuramente no, non è necessario. Se invece l’agevolazione richiesta riguardasse più appartamenti da accorpare, sicuramente si, perché la fusione di appartamenti richiede necessariamente lavori. Se l’agevolazione venisse richiesta su uno degli appartamenti non agibili il discorso potrebbe essere più complesso. Poiché il requisito per ottenere l’agevolazione è ormai impostato sulle risultanze catastali, dal punto di vista formale una classificazione, ad esempio in categoria A/3 o A/4, potrebbe essere sufficiente. Nella sostanza un’agevolazione prima casa per un immobile non abitabile non risulterebbe però coerente con la logica del sistema. E quindi, in quel caso, che si ristrutturi, almeno quel tanto che basta per far sì che l’immobile un utilizzo lo possa avere.

*Notaio

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