Casa: le spese di manutenzione straordinaria

Risponde l'esperto Carlo A. Del Chicca - Avvocato (Consulente Confedilizia Parma)

Sono proprietario di un immobile che voglio locare per uso diverso dall’abitativo; l’immobile ha bisogno di manutenzione stra-ordinaria... Non intendendo sostenere direttamente i costi, pensavo di farli anticipare al conduttore e «scontarli dal canone»; posso farlo?
Lettera firmata

Il caso è piuttosto frequente nell’ambito delle locazioni c.d. commerciali, e ciò anche per motivi di praticità in quanto il proprietario non può prevedere l’attività del futuro condutture e le sue esigenze relativamente all’attività che andrà a svolgere. Per questo motivo proprietario e conduttore possono concordare che determinate opere o adeguamenti vengano fatti eseguire direttamente da quest’ultimo a sue spese e poi rimborsate. Il rimborso viene normalmente effettuato con una “riduzione del canone” per un determinato periodo di tempo, riduzione che può essere costante o prevedere che il canone aumenti progressivamente.

La Corte di Cassazione ha stabilito che: “In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto è legittima a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 l. 27 luglio 1978 n. 392 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta” (Cassazione civile, sez. VI, 17/05/2011, n. 10834).

Il lettore quindi dovrà inserire nel contratto un’apposita clausola nella quale verrà dato atto dei lavori e delle spese sostenute dal conduttore nonché della riduzione del canone e del tempo di detta riduzione. Con detta clausola vengono così rispettate le indicazioni determinate in sentenza (ancoraggio ad elementi predeterminati); gli elementi che in questo modo determinano il canone, fanno palesemente comprendere che eventuali aumenti dello stesso nel tempo, diversi e sicuramente superiori agli aumenti Istat stabiliti per legge, non sono stati concordati per aggirare la normativa di cui all’art. 32 L. 392/1978 e nemmeno per portare al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni di legge (art. 79 stessa legge).