Caro mutui: con il rialzo dei tassi sono ai massimi da 6 anni. Come difendersi

La Bce tira dritto sul rialzo dei tassi, con un aumento dello 0,75%, il secondo consecutivo dopo l'analoga stretta di settembre, che fa salire il costo del denaro dall'1,25% al 2%, livello massimo dal primo trimestre 2009, quando a guidare l'istituto di Francoforte era il francese Jean Claude Trichet. L'obiettivo è contrastare l'inflazione arrivata a sfiorare il 12% nell’Eurozona, con l’impennata dei prezzi dell’energia e degli alimentari, le strozzature dell’offerta e il recupero post-pandemico della domanda. Una mossa attesa dai mercati, che si ripercuoterà sui mutui e prestiti di imprese e famiglie.

I conti li fa il Codacons, guardando ai mutui a tasso variabile. Considerata una fascia media di mutuo di importo compreso tra i 125mila e i 150mila euro, ossia l’importo più richiesto in Italia da chi accende un finanziamento per l’acquisto di una casa, la rata mensile salirà tra i 40 e i 50 euro. Una variazione che si aggiunge a quelle già scontate. Se però si considerano tutti gli incrementi imposti dalla Banca Centrale Europea negli ultimi mesi, la rata mensile di un mutuo a tasso variabile salirà complessivamente tra i 120 e i 150 euro rispetto a quanto pagato lo scorso anno, con ripercussioni sulle famiglie comprese tra i 1.440 e 1.800 euro all’anno in più.

Per chi, invece, ha sottoscritto già un mutuo a tasso fisso, la rata resterà invariata. L'offerta sarà diversa, invece, per i nuovi mutuatari che optano per un mutuo con questo genere di tasso. Chi sceglierà d'ora in poi di sottoscrivere un mutuo a tasso fisso, quindi, pagherà interessi superiori rispetto a chi ha ottenuto lo stesso tipo di mutuo negli scorsi mesi. In questo caso, da Facile.it hanno calcolato che per chi ha sottoscrive un mutuo a tasso fisso da 200.000 euro in 25 anni ad ottobre di quest'anno si trova a pagare, in media, una rata di 1.022 euro, vale a dire circa 100 euro in più al mese rispetto a chi ha sottoscritto lo stesso finanziamento a giugno 2022.

Il dilemma ora, rilevato anche dall'Abi è quello di frenare l’inflazione senza scatenare una recessione. Nel frattempo si cercano soluzioni. Ad esempio, l'assessore dell’Emilia-Romagna allo Sviluppo economico e al Lavoro Vincenzo Colla ha chiesto al nuovo governo che “in una fase così difficile, i mutui siano congelati come è avvenuto durante la pandemia, sia per le imprese che per le famiglie”.

Bankitalia: tassi al 2,1%
«Il rialzo dei tassi ufficiali dello scorso luglio si è solo in parte trasmesso sul costo del credito a imprese e famiglie, che rimane nel complesso su livelli ancora contenuti», segnala Bankitalia nel Bollettino economico aggiungendo che in agosto il tasso di interesse medio sui nuovi prestiti bancari alle aziende è salito di quasi 30 punti base rispetto a maggio (all'1,4%), in linea con l'incremento medio osservato nell'area dell'euro. Quello sui nuovi prestiti alle famiglie per l'acquisto di abitazioni è cresciuto di quasi 20 punti (al 2,1%), avvicinandosi ai livelli di fine 2017.

L'andamento dei finanziamenti
Malgrado il rallentamento economico, in Italia la dinamica dei finanziamenti a famiglie e imprese a settembre, è risultata in crescita (+4,2%) a quota 1356 miliardi di euro. Nel 2021 sono stati sottoscritti e registrati complessivamente circa 456 mila atti di iscrizione ipotecaria, per un totale di 101,5 miliardi di capitale di debito finanziato a fronte di 1.017.087 immobili concessi in garanzia. E’ quanto emerge dal Rapporto annuale dell’Agenzia delle Entrate sui Mutui Ipotecari.
Le unità immobiliari ipotecate a garanzia di mutui risultano in aumento del 25,8% rispetto al 2020, in aumento anche il valore monetario dei finanziamenti (+29,5%). Il capitale di debito «estratto» dal patrimonio immobiliare (nel 2021 di poco superiore ai 101 miliardi di euro) è il 5,7% del Pil italiano. La parte che viene reinvestita con certezza nel mercato immobiliare è di circa 46 miliardi di euro.

L'andamento dei tassi medi applicati alla prima rata di mutuo è sostanzialmente identico per le diverse tipologie di atto: sono saliti fino al 6% circa nel 2008, sono scesi intorno al 3% nel 2010, si sono riportati intorno al 5% nel 2012 per poi arrivare al 2,5% nel 2019. Nel 2020 e nel 2021 si sono registrate ulteriori diminuzioni dei tassi di interesse medi ponderati per quasi tutti i settori. Quanto alla durata dei mutui risulta per gli immobili residenziali una durata media, dal 2007, superiore stabilmente ai 22 anni, mentre dal 2017 figura in crescita, fino a superare i 25 anni nel 2021.

L'allarme del Fmi
Anche il Fmi, nell'ultimo report sull'Eurozona, ha evidenziato che il mix di condizioni finanziarie meno agevoli, crescita dei tassi e peggioramento delle prospettive economiche metterà sotto pressione i bilanci delle famiglie. Dalle sue proiezioni emerge che in uno scenario avverso oltre il 20% dei mutui italiani andrebbe a rischio.

In questi giorni l'Euribor a 3 mesi, riferimento per i mutui a tasso variabile, viaggia attorno all'1,58%. A fine 2021 eravamo oltre mezzo punto sottozero. E scrutando i future,che guardano avanti, emerge che i mercati si aspettano un aumento del costo del denaro a tasso variabile molto rapido nei prossimi mesi: dovrebbe superare il 3% entro giugno 2023 per poi oscillare negli anni seguenti tra il 3% e il 3,5%. Per questa ragione si registra una ripresa della domanda di mutui surroga, che in primavera rappresentava circa l'8% delle richieste online, mentre a ottobre ha raggiunto il 22%. Più che un risparmio secco, cambiando contratto si punta a proteggersi per il futuro.

Diverso il quadro per chi si avvicina ora all'acquisto. L'ultima ricognizione Crif sul terzo trimestre ha certificato un calo della domanda di mutui del 22,6% sul 2021, soprattutto per la frenata delle surroghe. Tuttavia, negli ultimi tempi, la dinamica ha ragioni più profonde e anche segmento dei giovani under 36 registra una flessione.

Le banche si adeguano
«Le tensioni geopolitiche, l’inflazione vicina al 10%, il caro bollette, hanno convinto le banche centrali a invertire il segno della politica monetaria e a intraprendere un percorso, nemmeno troppo graduale, d’incremento dei tassi d’interesse - fanno sapere da Crédit Agricole Italia -. La conseguenza nel settore del credito immobiliare è stata immediata. In primo luogo si è estinto il mercato delle surroghe e col passare dei mesi, sono aumentate le richieste di ascolto su convenienza e sicurezza al medesimo tempo. A queste esigenze abbiamo risposto con reattività. In primavera è stata lanciata la Promo Mutuo “Energia Leggera Green” (valida sino a fine anno), proponendo un rimborso in bolletta insieme ad un noto fornitore leader di mercato fino ad un massimo di 600 euro per supportare i clienti neo mutuatari a contrastare l’incremento dei costi per l’energia della casa. È stata inoltre rinnovata la nostra offerta a tasso variabile con Cap, coniugando la convenienza dei tassi alla tranquillità del tetto massimo, molto apprezzata in un contesto di tassi crescenti, così come il pacchetto di opzioni di flessibilità tra cui l’opzione “Paghi dopo un anno”, per chi contrae un nuovo mutuo». Infine, spiegano da Crédit Agricole, «abbiamo aperto un nuovo portale digitale, dove i clienti possono trovare soluzioni green per la propria abitazione e, da ultimo, abbiamo introdotto in questi giorni la nuova “Crèdit Agricole Mutuo Card”, uno strumento accessibile sia in filiale che in digitale, che consente di ottenere una delibera di mutuo, valida 6 mesi, ancor prima di aver

identificato l’immobile da acquistare. Tutto questo, con l’obiettivo di rendere realmente accessibile la nostra offerta».
Per Intesa Sanpaolo, nonostante i tassi, «il trend dei mutui casa nei primi nove mesi del 2022 ha conosciuto un significativo aumento tendenziale rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente: sia guardando all’intera Emilia-Romagna, dove registriamo una crescita del 10,3%, ma anche per quanto concerne la provincia di Parma dove le erogazioni sono cresciute di circa il 6%». Nella congiuntura attuale, assicurano dall'istituto, «siamo impegnati nel rispondere in maniera strategica alle esigenze abitative, dall'acquisto di immobili alla riqualificazione degli standard energetici e ambientali. Continuiamo anche ad ampliare la nostra gamma di mutui e prestiti rispondendo alle istanze attuali: dalle condizioni che riserviamo ai giovani (con durate fino a 40 anni e importi fino al 100% del valore dell’immobile), a quelle per chi vuole avere la tranquillità di poter accedere a somme aggiuntive per piccole spese, ai mutui green. Una soluzione, quest’ultima, che prevede condizioni e servizi di consulenza ad hoc per quelle operazioni di acquisto o ristrutturazione atti a valorizzare il patrimonio immobiliare attraverso l’utilizzo di materiali e tecniche utili al risparmio energetico e al basso impatto ambientale».

Anche Bper Banca conferma la propria leadership nei mutui casa: «Nel 92% dei casi (dato di luglio 2022) chi ha acceso un mutuo con il nostro istituto si dice soddisfatto - fanno sapere dal quartier generale di Modena - e le quote di mercato continuano a salire, malgrado il contesto. L'offerta sui mutui casa, vista l'attuale situazione dei tassi di mercato, è orientata verso il "mutuo pro-tetto", prodotto che prevede un tasso variabile con cap, che consente di avere la migliore offerta disponibile, proteggendolo da eventuali rialzi dei tassi di interesse. Il segmento dei mutui casa rientra comunque nei piani di Bper Banca, che monitora costantemente il mercato e lavora per offrire le migliori condizioni possibili».