Condominio, l'assemblea decide come gestire il parcheggio comune

IL QUESITO
Nel mio condominio è stato deciso, in assemblea, di ricavare dei posti auto nel cortile comune e assegnarli a turnazione vista la mancanza di parcheggi esterni. Questa decisione è legittima?
Lettera firmata

Il problema del lettore è piuttosto comune: la maggioranza delle famiglie ha più auto ma mancano sia i parcheggi pubblici sia i posteggi all’interno dei cortili condominiali; in molti condòmini i garage sono in numero inferiore al numero degli appartamenti. In questa sede si ribadisce che l’assemblea ha il potere di regolamentare l’uso delle parti comuni nel rispetto dell’art. 1102 C.C., il quale prevede che ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Altresì l’assemblea, nel regolamentare l’utilizzo delle parti comuni, può inserire nel regolamento di condominio le modalità di utilizzo di dette parti. L’assemblea può deliberare una ipotesi di questo genere (con la maggioranza dei partecipanti e almeno il 50% dei millesimi di proprietà) al fine di sfruttare meglio gli spazi comuni e agevolare i bisogni/esigenze dei condomini. La Cassazione aveva già stabilito che la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto compresi nel garage comune in rapporto al numero dei condomini, preveda il godimento turnario del bene e vieti ai singoli partecipanti di occupare gli spazi ad essi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupino in quel momento l'area di parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'art. 1102 c.c., ma costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea. Né la volontà collettiva espressa in assemblea, la quale, preso atto dell'impossibilità del simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, escluda l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, neppure comporta una violazione dell'art. 1138 c.c., in quanto non impedisce il godimento individuale del bene comune, ed evita, piuttosto, che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterna, tale da negare l'avvicendamento nel godimento o da indurre all'incertezza del suo avverarsi.

Recentemente ha ribadito che le clausole dei regolamenti condominiali «hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condòmini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condòmini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, secondo comma, cod. civ.». (Cassazione Civile ordinanza n. 14019 del 22.5.2023). Quindi la risposta al quesito è che la decisione presa dall’assemblea, con le maggioranze sopra indicate, è valida e legittima.
Risponde l'esperto:  Carlo A. Del Chicca Avvocato, consulente Confedilizia Parma
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