Capannone dato in affitto, ecco a chi spettano le spese di manutenzione

Sono proprietario di un capannone che ho affittato diversi anni fa con gli impianti a norma. Recentemente l’inquilino mi ha chiesto di eseguire sull’impianto antincendio i lavori di adeguamento necessari per ottenere nuovamente il certificato di prevenzione incendi. Tale onere spetta a me o a lui?

Lettera firmata

Risponde
L'esperto Laura Acquistapace Avvocato, Confedilizia Parma

Egregio lettore, premetto che l'art. 1575 c.c. prevede che il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
L'art. 1576 c.c. prevede altresì che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Conseguentemente spettano al locatore le spese di manutenzione straordinaria del bene locato e cioè quelle opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non solo alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo.
Alla luce di quanto predetto, il rifiuto da parte delle autorità competenti di rilasciare nuovamente il certificato di prevenzione incendi per mancato adeguamento dell’impianto antincendio non legittima il conduttore a richiedere a lei la loro esecuzione, a meno che l’obbligo specifico di eseguire tali lavori durante la locazione non sia stato assunto contrattualmente.
Oltre a ciò preciso che ove alla firma del contratto il conduttore abbia dichiarato di aver trovato il locale in buono stato e comunque tale da servire all'uso convenuto, le spese per la realizzazione delle opere rivolte a mantenere in efficienza gli impianti antincendio ed adeguare quindi l’immobile locato alle nuove normative sono a carico dello stesso conduttore. A mio parere tali opere non rientrano infatti nelle previsioni di cui agli artt. 1575-1576 c.c., in quanto trattasi propriamente di lavori che esulano dal concetto di lavori «necessari per mantenere il bene nello stato in cui è stato locato».