Il vicino affitta come B&B l'appartamento? I condomini non lo possono vietare

Nel condominio dove abito, c’è un appartamento affittato per brevi periodi; l’abbiamo saputo dal codice esposto nella campanelliera. Non abbiamo regolamento di condominio perciò abbiamo chiesto all’amministratore di convocare un’assemblea per vietare locazioni brevi, bed and breakfast e simili. In assemblea non c’eravamo tutti e il proprietario che affitta era assente; però i presenti hanno votato a favore del divieto. Il condomino che affitta dice che impugnerà la delibera se non la ritiriamo. Può farlo?
Lettera firmata

Risponde l'esperto

Daniela Barigazzi
Avvocato,
Consulente Confedilizia

Il diffondersi delle locazioni brevi sta suscitando molto interesse e molte discussioni. Pur non essendo uno specifico aspetto del quesito, è opportuno ricordare che la locazione breve è quella di durata inferiore a trenta giorni per motivi di lavoro, di studio o anche turistici purché in quest’ultimo caso siano previsti almeno la fornitura di biancheria e la pulizia finale dell’immobile. La locazione turistica può superare i 30 giorni ed è specificamente legata ad esigenze di vacanza o di svago.

Diverso è il tema che pone il quesito, che è quello della possibilità, o meno, di porre divieti tramite delibera assembleare.
In via generale va premesso che, in ambito condominiale, ogni limite che si voglia imporre alla proprietà privata è vincolante soltanto se sia contenuto in un regolamento di natura contrattuale oppure in una delibera assembleare adottata con mille millesimi di proprietà. In entrambi i casi, la clausola che impone limiti negativi, compresi quelli alle proprietà private, dovrà essere chiara ed esplicita; dovrà quindi trattarsi di un divieto espresso, non generico.
Oltre a queste specifiche caratteristiche, la giurisprudenza ha ulteriormente specificato che i divieti in esame, per poter essere opponibili ai terzi, come per esempio ai successivi acquirenti dell’immobile, devono essere anche trascritti nei registri immobiliari.
Sempre in via generale, resta confermato che, anche senza divieto regolamentare, gli inquilini - anche se di locazioni brevi, turistiche, B&B - non devono arrecare disturbo agli altri condomini né superare la normale tollerabilità per rumori ed altre immissioni moleste (art. 844 c.c.), per il via vai o per un uso inadeguato delle parti comuni. Altrettanto confermato è il principio per cui eventuali danni dovranno essere risarciti da coloro che li avessero provocati.
Sulla scorta di quanto fin qui esposto, emerge che l’assemblea condominiale, a maggioranza, non ha affatto il potere di porre limitazioni o divieti all’utilizzo della proprietà individuale e che ogni limitazione o divieto sono vincolati soltanto se contenuti in una clausola di regolamento contrattuale (predisposto dall’originario unico proprietario oppure approvato da tutti i condomini, nessuno escluso) che li preveda inoltre in modo esplicito, chiaro e non generico. Emerge inoltre che detti divieti saranno opponibili ai terzi solo se contenuti in atti trascritti nei pubblici registri immobiliari.