Affitti più cari e boom delle locazioni turistiche

Cambia il mercato immobiliare a Parma, sia per gli affitti che per le compravendite: con la disponibilità di affitti resa complicata dal boom delle locazioni ad uso turistico, e con le compravendite che devono affrontare nuove richieste e nuove sfide.

«Le richieste di alloggi ad uso B&B, che vanno dai 50 ai 100 euro al giorno, dopo il crollo nel periodo Covid sono aumentate del 25% nel 2021, del 27% nel 2022 e del 10% nel 2023» dice Mariano Meli, uno dei titolari dell'agenzia immobiliare Casa Finder di Parma.

Diversi i motivi che fanno prediligere gli affitti a brevissimo termine (a volte anche solo due-tre giorni) rispetto alle locazioni tradizionali.

«I proprietari temono le morosità e i tempi a volte lunghi, anche più di un anno, per liberare gli alloggi dagli affittuari - spiega Alessandro Pitronaci, presidente di Asppi, l'Associazione sindacali piccoli proprietari immobili - Con una locazione di cinque giorni a volte si riesce ad ottenere quello che da una locazione tradizionale si otterrebbe in un mese, continuando ad avere l'immobile libero. L'offerta turistica della città e della provincia inoltre negli ultimi tempi è vivace e offre più opportunità».

A farne le spese sono lavoratori, studenti e famiglie, che si ritrovano con scelte ristrette e affitti più alti.

«Il costo per le locazioni tradizionali è aumentato del 20% rispetto al periodo pre-Covid: su dieci richieste di locazioni e medio-lungo termine, principalmente alloggi con due camere o singole stanze, nove in media restano inevase», dice Meli.

«Bisogna incentivare gli strumenti fiscali per i proprietari. Di recente ho proposto al Comune di Parma una misura che Milano ha già adottato: abolire l'Imu sulla seconda casa per chi affitta a lavoratori e studenti. C'è poi il tavolo di intermediazione del Comune, fra proprietari e affittuari, per intervenire alle prime avvisaglie di morosità e mettere in atto misure di sostegno, come i fondi regionali per la morosità. Ma si tratta di misure poco pubblicizzate e che andrebbero meglio comunicate» dice Petronaci.

Secondo un'indagine di Scenari Immobiliari - istituto indipendente di studi e ricerche - pubblicata nei giorni scorsi dal Sole 24 ore, un canone mensile a Parma, per un bilocale in centro, va dai 900 ai 1.700 euro, che diventano 750-1.500 per un bilocale in semicentro. Per un trilocale in centro bisogna spendere dai 950 ai 1.800 euro, in semicentro dagli 800 ai 1.600.

Cifre che non convincono Antonella Maestri, vicepresidente di Confedilizia Parma. «Sono macrodati approssimativi. Per stime accurate bisogna fare riferimento a Bipar, il bollettino immobiliare di Parma della Camera di commercio, che individua i prezzi zona per zona, con una settorializzazione più affidabile - dice Maestri - I prezzi cambiano da strada a strada, e a volte anche da marciapiede a marciapiede, e sono tante le variabili da considerare, come l'affaccio e il garage. Secondo la nostra esperienza un posto letto in periferia (ad esempio al Campus) costa ad uno studente 225 euro, che possono arrivare a 300 o 350 in una zona più centrale. Dipende poi se il canone è concordato (3 anni più possibile estensione per altri 2, con agevolazioni fiscali per il proprietario) o libero (4+4). Secondo le nostre stime, l'aumento per gli affitti negli ultimi anni è stato del 5% che, considerando il buon livello degli alloggi proposti e l'aumento del costi della vita, è contenuto».

Quanto all'aumento delle locazioni turistiche, «non vedo l'ansia dei proprietari di liberarsi di un inquilino stabile che paga regolarmente, come avviene spesso. È vero che l'affitto turistico a Parma è cresciuto molto, ma la stagione è breve e perché l'affitto B&B sia davvero remunerativo va fatto a livello professionale. Il rendimento dell'affitto breve a Parma per un bilocale è del 3,5% a fronte del 3,8% per un 4+4, e per un trilocale del 3,2% contro il 3,6% del 4+4».

E veniamo alle compravendite. Secondo Scenari Immobiliari un bilocale a Parma in centro costa dai 4.000 ai 5.700 euro al metro quadro, che diventano 3.200-3.900 in semicentro. Per un trilocale bisogna sborsare in centro dai 3.700 e fino a 5.500 euro al metro quadro, 3.050-3.700 in semicentro. Prezzi più alti di Bologna, oltre che di Modena e Reggio Emilia, le altre città emiliano romagnole prese in esame dall'analisi di Scenari Immobiliari, che considera 20 capoluoghi di provincia.

Ma se Pitronaci osserva «un calo di compravendite e più richieste di affitto» e Meli ammette che «è calata la propensione ad acquistare una seconda casa come investimento», lo stesso Meli giudica Parma «un buon mercato, sul quale non hanno inciso troppo i tassi aumentati dei mutui».

Quello che Meli osserva sono semmai nuove richieste: «Case più piccole e funzionali e con una buona classe energetica, che risulta fra le caratteristiche più ricercate assieme a metratura e prezzo. Segno di una nuova sensibilità alla sostenibilità e al risparmio». Tanto che anche di classe energetica si parlerà in un incontro che Casa Finder ha organizzato con costruttori e clienti il prossimo 20 settembre all'hotel Link 124 di Parma.

Per Antonella Maestri (in questo d'accordo con l'analisi del Sole 24 ore) l'appeal del mercato immobiliare di di Parma è buono, poiché la città è «multi-target», ossia in grado di attirare lavoratori, studenti, famiglie ma anche turisti. «È buono il rendimento degli affitti e questo fa da molla per il mercato immobiliare - dice Maestri - Siamo una città attrattiva ad appetibile».

Ateneo Gli studenti universitari: «Ricerca sconfortante»
«Un letto in città? Costa il 7% in più di un anno fa»

Per una camera singola a Parma lo studente fuori sede deve preventivare in media una spesa di 365 euro al mese, ossia il 7% in più dello scorso anno, secondo l'ultimo report dell'Osservatorio annuale di Immobiliare.it. Per un posto letto in una camera doppia il costo scende a 190 euro, più 4% rispetto al 2023. Anche se inferiori alle medie nazionali (461 euro per la camera singola, 266 per il posto letto nella doppia), si tratta di cifre importanti per un bilancio familiare, e in crescita.

Sul caro affitti gli universitari di Parma, in particolare l'Udu, Unione degli universitari, ha più volte fatto sentire la propria voce anche con azioni eclatanti, come montare tende davanti alla sede di via Kennedy per sollecitare i vertici dell'ateneo sulla questione.

«Siamo solo ad agosto e la ricerca di un affitto è sempre più sconfortante - scrive Antonio Cento, consigliere nazionale degli studenti universitari e rappresentante degli studenti di Parma - Dall'ultimo report di Immobiliare.it si evince che a Parma una stanza singola costa in media 365 euro, il 7% in più rispetto allo scorso anno, a fronte di un aumento della richiesta del 16%.

«Per dare un quadro generale, la situazione è peggiorata rispetto a quando partì la protesta dell'autunno scorso - continua Cento - I posti letto risultano ancora pochi e il costo degli affitti è in aumento. In questo contesto il governo non è stato minimamente di aiuto, elargendo un fondo affitti di soli 16 milioni di euro sull'intero territorio nazionale, una cifra che impatterà unicamente su 20.000 studenti e studentesse fuori sede a fronte di una popolazione di 900.000. Servirebbe perciò stanziare almeno 50 milioni di euro. Non sono state date risposte a quanto abbiamo fatto a livello nazionale».

«In quest'ottica come sindacato studentesco ci siamo preoccupati per l'evoluzione che Parma subirà nel corso degli anni - aggiunge Lorenzo Tanchis, consigliere del consiglio di amministrazione - Da non sottovalutare è la regolamentazione degli affitti brevi. Come Udu, abbiamo promosso la proposta fatta dalla rete Alta tensione abitativa. Una questione che secondo noi impatterà sempre più anche su Parma, considerando l'investimento che si sta facendo per attrarre un certo tipo di turismo, anche con progetti come la candidatura della nostra città come capitale europea dei giovani 2027».

Tanchis preannuncia quindi che Udu si sta organizzando anche a livello locale «così da cercare di garantire un reale aiuto alla componente studentesca per affrontare questa problematica».

Monica Tiezzi