Infiltrazioni dal cortile alle autorimesse: come gestire la ripartizione delle spese

il quesito
Vorrei sapere come si ripartiscono le spese di riparazione in caso di danni derivanti da infiltrazioni che dal cortile di proprietà di un condòmino si propagano nelle autorimesse sottostanti, di proprietà di altri condòmini. 
Lettera firmata
 

Per rispondere al quesito proposto, occorre fare riferimento ai criteri di ripartizione previsti rispettivamente dagli artt. 1125 e 1126 c.c. In particolare, l’art. 1125 c.c. accolla ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, in parti uguali, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai; mentre l’art. 1126 c.c., in materia di lastrici solari, pone la relativa spesa di riparazione o ricostruzione a carico del condòmino che ne ha l’uso esclusivo nella misura di un terzo, e a carico di tutti i condomini o di quelli a cui il lastrico solare serve per i rimanenti due terzi.
Nel caso di specie sarebbe auspicabile applicare in via analogica il criterio dettato dall’art. 1125 c.c.; infatti, diversamente dai lastrico solare, il cortile in oggetto non funge solamente da sostegno ai vani sottostanti, ma anche e soprattutto da piano di calpestio e passaggio per i condòmini proprietari dello stesso, alla stregua del solaio divisorio di due appartamenti sovrapposti (Cass. Civ. n. 14511/2019; Cass. Civ. n. 2243/2012; Cass. Civ. n. 15841/2011; Cass. Civ. n. 10858/2010).
Sulla scorta di tale principio, nella fattispecie in esame le spese andrebbero suddivise al 50% tra i proprietari del cortile da cui si propagano le infiltrazioni, e i proprietari dei box sottostanti, danneggiati dalle infiltrazioni stesse.
Tuttavia, la regola appena esposta incontra un limite nell’art. 2051 c.c., che pone in capo al custode la responsabilità del danno cagionato a terzi dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Ne consegue che, laddove si individuasse la causa del danno in un fatto imputabile al proprietario del fondo sovrastante (quale, ad esempio, la mancata o difettosa manutenzione della pavimentazione), le spese di riparazione graverebbero esclusivamente su quest’ultimo; inoltre, ai titolari delle autorimesse spetterebbe il diritto al risarcimento di tutti i danni subiti (ad esempio, rifacimento di intonaci e tinteggiature).
Alla luce di quanto sopra, risulta evidente come l’esecuzione di una verifica tecnica rappresenti una condizione imprescindibile per comprendere l’origine delle infiltrazioni in oggetto e definire, di conseguenza, l’esatto criterio di ripartizione delle spese di riparazione.
Giulia Spagnolo
Avvocato

In collaborazione con Confedilizia