Se l'immobile in successione è prima casa
il quesito
Faccio riferimento all'articolo «Successioni e acquisto: le regole per la prima casa» dove si trattava del requisito del mantenimento della proprietà della casa per almeno 5 anni. Ho un rogito a breve e vorrei sapere se ho la possibilità di vendere l'immobile entro un anno se acquisito con successione (sono appena decorsi i 5 anni) e con quale aliquota.
R.M.
Può essere applicata ad un immobile pervenuto per successione come prima casa la procedura che consente prima di acquistare un altro immobile “prima casa” e successivamente, solo successivamente (entro l’anno come prevede la legge) vendere l’immobile ereditato? E’ la domanda della lettrice che fa riferimento ad una risposta pubblicata su queste pagine. Ma si trattava di una caso diverso, dove l’immobile prima casa avuto per successione PRIMA veniva venduto e DOPO si procedeva ad un acquisto prima casa.
UN CASO DIVERSO
Qui la sequenza temporale è diversa, e per usufruire dell’agevolazione si dovrebbe utilizzare un’altra norma, quella che appunto consente di posticipare la vendita a data successiva all’acquisto. Norma prevista, nella sua interpretazione letterale, soltanto per il caso di acquisto originario per compravendita, non per successione. E quindi se l’immobile prima casa di cui si è proprietari nasce da una successione e non da un acquisto, la norma opera ugualmente? Lasciamo per un momento questi bizantinismi, prima che chi legge ci abbandoni, e facciamo una premessa.
LA PREMESSA
Aggrappati come siamo a norme spesso incomplete, a circolari generiche e risoluzioni specifiche, abbiamo imparato da tempo che il diritto non è matematica e che di spazi di interpretazione per sostenere di tutto o quasi, e del suo contrario, ce ne sono in abbondanza. Superata la breve premessa veniamo al quesito della lettrice.
IL RIGORE E LE CREPE
La prima risposta dei commentatori è stata negativa: la deroga è una norma eccezionale, che si applica solo all’ipotesi prevista, vale a dire quando il primo immobile è stato acquistato come prima casa. Se è stato ereditato, no. Poi però si sono aperte le prime crepe al rigore. Relative a casi con certe analogie su quello trattato. Nello specifico, invece, risposte ufficiali non risultano.
Prima presa di posizione (Risoluzione 86/e del 2017): se l’immobile prima casa è stato acquistato a titolo oneroso e si procede (senza prima rivendere) ad un acquisto per successione o donazione è possibile ottenere nuovamente l’agevolazione impegnandosi a rivendere entro l’anno. E’ il caso opposto rispetto a quello della lettrice, ma qui abbiamo una perfetta parificazione fra atti onerosi e gratuiti, che la lettera della legge non prevedeva. Nella risoluzione il passaggio importante è: “la nuova disciplina agevolativa riservata alla prima casa d’abitazione trova applicazione anche con riferimento agli acquisti effettuati a titolo gratuito”.
Seconda presa di posizione: interpello 123 del 2018. Qui l’immobile posseduto non è stato acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa (era il 1971, non esistevano) e il nuovo acquisto riguarda la successione del padre. Il proprietario si impegna a vendere l’immobile acquistato per usufruire dell’agevolazione nella successione. Qui abbiamo due deroghe, il vecchio immobile non ha usufruito dell’agevolazione (ne aveva solo le teoriche condizioni) e la norma viene applicata alla successione, parificandola alla compravendita.
LA CONCLUSIONE
Siamo arrivati a dare risposta positiva al quesito? Magari ancora no, se ciò che si vuole è una presa di posizione formale sul caso specifico. Ma siamo a un passo.
Arturo Dalla Tana
Notaio