Formazione: gli obblighi dell'amministratore

Sono proprietario di alcuni appartamenti in un condominio, chiedo se l’amministratore che non prova che abbia seguito i corsi di formazione professionale periodica, sia titolato a svolgere l’incarico.  Lettera firmata

Risponde l'esperto
Carlo A. Del Chicca Avvocato, consulente Confedilizia Parma

Il D.M. 140/2014 ha previsto che i corsi di formazione iniziale, cioè l’abilitazione, debbano durare almeno 72 ore di cui 48 di teoria e 24 di esercitazione pratica, mentre quelli di aggiornamento periodico sono annuali e devono avere durata di almeno 15 ore. I corsi possono essere svolti anche tramite e-learning.

Le materie oggetto della formazione, ai sensi dell’art. 5 del regolamento, sono quelle giuridiche, fiscali, tecniche che si ritiene che l’amministratore di condominio debba conoscere (per es. i compiti e i poteri dell’amministratore; la sicurezza degli edifici, il risparmio energetico, i sistemi di riscaldamento e di condizionamento, gli impianti idrici ed elettrici, le normative relative agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni e alla prevenzione incendi; le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali; i diritti reali, la normativa urbanistica e i regolamenti edilizi, la normativa sulle barriere architettoniche, i contratti d’appalto, la contabilità, ecc. ecc.).
Nel caso che l’amministratore non abbia svolto la formazione periodica, anche se al momento della nomina era titolato e poteva svolgere l’incarico, perde questa caratteristica e i condomini possono revocarlo.

Secondo una parte della giurisprudenza la mancata formazione professionale dell'amministratore di condominio, prescritta dall'art. 71-bis, disp. att., c.c., è motivo di revoca dell'incarico professionale, potendo ciascun condomino ricorrere all'autorità giudiziaria, ai sensi dell'art. 1129 c.c., in caso di omessa delibera sul punto da parte dell'assemblea (Trib. Verona 13 novembre 2018, n. 2515 Trib. Milano, sez. XIII, 27 marzo 2019, n. 3145).

In un caso specifico, alcuni condomini hanno impugnato la delibera assembleare di nomina dell’amministratore condominiale, stante la mancata allegazione, da parte di quest’ultimo, dei necessari documenti attestanti la regolare formazione professionale annuale. Il Tribunale di Padova, con sentenza n. 818 del 24 marzo 2017, ha stabilito la declaratoria di radicale nullità della delibera assembleare di nomina.

Il Tribunale di Bari, con sentenza del 22.05.2020 n. 8143, ritiene che la normativa riguardante i requisiti di professionalità dell’amministratore è volta alla tutela dell’ordine pubblico. Il concetto di ordine pubblico è piuttosto complesso ed è inerente i principi fondanti dell’ordinamento. Un atto contrario all’ordine pubblico, di base, rende quell’atto nullo. Secondo questo principio anche le delibere assembleari, così come previsto dalla Corte di Cassazione – SS.UU. n. 4806/05, sarebbero nulle. Pertanto, ponendo che le norme di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c. sono poste a tutela dell’ordine pubblico, se una delibera è contraria ad esse, tale delibera va considerata nulla.

Il problema di maggior interesse, che al momento non è stato dibattuto in sede giudiziaria, è se gli atti compiuti dall’amministratore, senza la formazione “continua”, siano nulli o annullabili, con il rischio che detti atti siano ritenuti nulli perché eseguiti/compiuti senza i necessari poteri, con complesse situazioni pratico-giuridiche da dirimere.

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