Affitti per brevi periodi: come funziona la nuova disciplina

Sono proprietario di alcuni appartamenti a Parma. E’ mia intenzione concederne alcuni in affitto per brevi periodi, a scopo turistico (affitti brevi).

Ho letto che, soprattutto con la Legge di bilancio 2024, sono state introdotte modifiche alle norme in materia. E’ possibile chiarire quindi qual è la attuale disciplina di questi tipi di contratti?
Lettera firmata

Rispondel'esperto
Dr Antonio Russo
Consulente tributario Confedilizia

La norma fondamentale in materia di “locazioni brevi” è contenuta nell’art 4 del DL 24 aprile 2017, n. 50. In sintesi:
- per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni (con eventuali prestazioni dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali) stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa.
La norma quindi esclude da questa definizione le locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitativo (uso commerciale o studio professionale) nonché i casi in cui il locatore sia una impresa (individuale o societaria).
Caratteristica interessante di questi contratti è la mancanza dell’obbligo di registrazione: sono in effetti soggetti a registrazione “solo in caso d’uso” (e non a termine fisso) le “locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno” (Dpr 36/04/1986, n. 131, Tariffa, Parte II, art 2-bis). Attenzione! “se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno fra le medesime parti sia complessivamente superiore ai trenta giorni” resta l’obbligo della registrazione ai fini dell’imposta di registro (Agenzia Entrate, Risposta n. 278 del 26/08/2020).
- ai contratti di “locazione breve” si applicano, in alternativa all’ordinario regime Irpef, le norme relative alla cd “cedolare secca” (Dlgs23/2011, art 3) con applicazione, con effetto dal 1 gennaio 2024, dell’aliquota del 26% (norma introdotta dalla Legge di bilancio 2024, L. 30/12/2023, n 213, art 1, comma 63); resta la aliquota del 21% ma solo per una unità immobiliare locata a scelta del contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. E’ quindi da ritenere che, nel caso di locazione breve di un solo immobile, possa applicarsi l’aliquota del 21%.
Un problema potrebbe porsi nel caso di locazione (breve) parziale dello stesso immobile:
locazioni di due o tre stanze dello stesso appartamento! L’aliquota “ridotta” del 21% sarebbe applicabile solo per una stanza (e per le altre due stanze aliquota al 26%)? Poiché la norma si riferisce, per l’applicazione dell’aliquota 21%, alla “unità immobiliare scelta dal contribuente”, si può ritenere che se l’intero appartamento è stato “scelto” dal locatore per l’applicazione del 21%, la stessa aliquota possa ritenersi applicabile ai singoli contratti relativi alle singole stanze (salvo eventuale interpretazione contraria della Agenzia Entrate!);
- la norma (art 4 DL 50/2017) estende la fattispecie delle “locazioni brevi” ai casi di sublocazione e di concessione in godimento da parte del comodatario dell’immobile. Si tratta di una assoluta novità: solo nel caso di “locazione breve”, il “sublocatore” e il comodatario che concede a sua volta in uso l’immobile diventano, per i corrispettivi ricevuti, titolari di “reddito fondiario” anziché, come nel normale regime Irpef, titolari di “redditi diversi” (Art 6. Dpr 917/1986).
Rilevanti modificazioni alla normativa in oggetto sono state definite con la Legge 30 dicembre 2020, n 178, art 1, comma 595.
In sostanza, viene stabilito che, a decorrere dal 2021, il particolare regime della locazione breve è riconosciuto soltanto nel caso di destinazione alla locazione di non più di quattro appartamenti. Se viene superato questo limite, l’attività di locazione si presume (presunzione assoluta, che non ammette prova contraria) esercitata in forma di impresa (individuale o societaria). A rigore, secondo interpretazione letterale del dispositivo, in presenza di più di quattro appartamenti locati il locatore assume la veste di imprenditore a norma art 2082 Codice civile.
Prima fondamentale conseguenza: impossibilità di opzione per la Cedolare secca, regime fiscale cui può accedere solo il locatore che agisce “al di fuori dell’esercizio di impresa”.
Seconda conseguenza: se la locazione rientra fra le attività di impresa, il reddito prodotto non ha più natura “fondiaria” (art 25 e segg Dpr 917/1986) ma costituisce elemento positivo del reddito assoggettato ad imposizione secondo le regole dell’impresa commerciale (Dpr 917/1986, artt da 55 a 66).
Un breve accenno al caso di “locazioni brevi” concluse con l’intervento di “intermediari immobiliari” che agiscono anche attraverso portali telematici (Airbnb, ecc..).
Primo. Tali soggetti sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per loro tramite (dati anagrafici del locatore, corrispettivo, durata, indirizzo dell’immobile) entro il 30 giugno dell’anno successivo.
Secondo. Gli stessi soggetti intermediari, qualora incassino i canoni o i corrispettivi contrattuali o comunque intervengano nel pagamento dei canoni stessi, sono tenuti ad effettuare, all’atto del versamento al locatore, una ritenuta d’acconto pari al 21% del canone stesso. Si tratta di una ritenuta d’acconto, quindi lo stesso intermediario, che agisce come sostituto d’imposta, è tenuto a rilasciare al locatore stesso apposita certificazione utilizzabile dal locatore in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi.