Imu: resta l'esenzione per l'abitazione principale se c'è locazione parziale

Risponde l'esperto
Antonio Russo
Consulente tributario Confedilizia

L'Imu (Imposta Municipale propria) ha per presupposto il possesso di immobili. Tuttavia, il possesso dell’abitazione principale “non costituisce presupposto dell’imposta” (è quindi esente) salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici), a norma Legge 27/12/2019, n 160, art 1, comma 740. Si tratta allora, in via preliminare, di definire la nozione fiscale di “abitazione principale”. In molti casi ho constatato confusione nell’uso delle espressioni “abitazione principale” e “prima casa”: quest’ultimo concetto si riferisce, in campo fiscale, solo al momento dell’acquisto della unità immobiliare, al fine di poter fruire, a determinate condizioni, di una riduzione di imposta (Iva o imposta di registro) ed è assolutamente estraneo all’uso che poi l’acquirente ne faccia dopo l’acquisto: per inciso, la destinazione a locazione dell’immobile “prima casa” anche subito dopo l’acquisto non fa perdere l’agevolazione fruita al momento della compravendita. La definizione di “abitazione principale” è contenuta in diverse norme tributarie. Nel nostro caso, ci interessa la definizione ai fini Imu. Il riferimento è alla Legge 160/2019, art 1, comma 741: “per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. Attenzione: deve trattarsi di una unica unità catastale e non, per esempio, di due abitazioni magari collegate da un accesso interno comune ma separatamente accatastate. Da notare che la norma citata richiede la residenza e la dimora da parte del “possessore” (termine che in campo tributario individua il titolare della proprietà o altro diritto reale) e contestualmente del nucleo familiare. Tale fattispecie è stata dichiarata incostituzionale dalla Corte con sentenza n. 209 del 13/10/2022. Per effetto di quella pronuncia, le condizioni per considerare un immobile abitativo come “abitazione principale” sono le seguenti:
- il contribuente deve essere proprietario (o titolare di diritto reale);
- il contribuente deve aver fissato in quell’immobile la propria residenza anagrafica (non è più richiesto che la residenza debba essere condivisa con gli altri componenti il nucleo familiare!);
- si deve trattare di dimora abituale (la dimora abituale è quella nella quale il contribuente vive in condizioni di normalità e in maniera continuativa).
Ora il caso proposto sembra abbastanza frequente, soprattutto nei centri frequentati da studenti “fuori sede”, con alta richiesta di immobili in locazione: proprietari di immobili spaziosi decidono di offrire in locazione una o due stanze a studenti fuori sede, anche con la formula degli “affitti brevi”. In tali casi, è sorto il problema se sia ancora possibile beneficiare dell’esonero dall’Imu nel caso di locazione parziale della abitazione, già residenza e dimora del proprietario.
Non esiste documento di prassi (circolare o risoluzione), ma a tutt’oggi vale ancora una Faq del Ministero delle Finanze del 20 gennaio 2016, n 12 ove si afferma che “anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dell’Imu per tale fattispecie”.
E’ bene segnalare anche una sentenza di merito, emessa dalla Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo, Sez VII, 25/01/2022, n 8: si conferma la possibilità di dare in locazione, anche se solo parzialmente, la propria abitazione principale conservando l’esonero da Imu. Deve trattarsi ovviamente di locazione parziale e non integrale.
Sottolineo di nuovo quanto accennato sopra: per usufruire della esenzione Imu è necessario che l’immobile, adibito ad abitazione principale e locato in parte, sia accatastato in modo unitario. Nel caso sia effettuato un accatastamento separato della zona locata, l’Imu sarebbe comunque dovuta, non rilevando il fatto che le due unità abitative siano fra loro comunicanti (con accesso di collegamento interno) tali da apparire un immobile unico.
La fattispecie in oggetto (locazione parziale di abitazione principale) ha riflessi anche nel campo delle imposte dirette (Irpef), tanto che nelle istruzioni alla compilazione del modello Redditi, quadro RB, viene indicato un “codice utilizzo” specifico dell’immobile: “codice 11, immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione”.