Interventi antisismici: tetti di spesa, cumulabilità e ripartizione dei costi

Nel mio condominio si sta per iniziare un intervento su parti comuni finalizzato al consolidamento antisismico dell’edificio. Sono previste inoltre opere di manutenzione ordinaria sulle stesse parti comuni (vano scala, recinzione, facciata).
Primo quesito: il tetto massimo di spesa per l’intervento antisismico è cumulabile con il tetto massimo di spesa per il recupero edilizio?
Alla stessa impresa che effettua l’intervento antisismico sono state commissionati lavori di recupero edilizio all’interno delle singole unità immobiliari.
Secondo quesito: il tetto massimo di spesa per i lavori interni ai singoli appartamenti si può ritenere distinto rispetto a quello relativo all’intervento sulle parti comuni condominiali?

La norma base di riferimento in materia di bonus edilizi è contenuta nel Dpr 22/12/1986, n 917, art 16-bis. Al primo comma, lettera i), è riconosciuta una detrazione Irpef (dal 1 gennaio 2025 pari al 36%, elevata al 50% in casi particolari) a fronte di spese sostenute per interventi «relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo alla esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali,...»;
- la detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo (art 16-bis, settimo comma; erano cinque rate per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023);
- il tetto massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a «96.000 euro, per unità immobiliare per ciascun anno» (DL 4/6/2013, n 63, art 16, comma 1-bis);
- anche per gli interventi "antisismici" vale il principio secondo cui l'intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore: la detrazione «sismabonus» può quindi essere applicata, ad esempio, anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell'opera (Risoluzione 29/11/2017, n 147/E);
- nel caso di intervento effettuato su «parti comuni condominiali», il tetto massimo di spesa (96.000 euro) deve essere moltiplicato per il numero delle singole unità immobiliari componenti l'edificio, considerando anche le pertinenze delle abitazioni: ad esempio, 5 abitazioni e 3 autorimesse pertinenziali consentono di considerare un totale di 8 unità immobiliari su cui calcolare la spesa (Circolare AdE 22/12/2020, n 30/E);
- nel caso, ancora, di effettuazione nel medesimo edificio (parti comuni di un condominio) di interventi antisismici e di interventi di manutenzione ordinaria e/o straordinaria, viene precisato che «gli interventi di cui all'art 16-bis del Dpr 917/1986, non possono usufruire di un autonomo limite di spesa in quanto detti interventi non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili in quanto compresi tra quelli di cui alla lettera i) dell'art 16-bis» (Risposta a interpello n 806/2021);
- quindi, in risposta al primo quesito, in caso di effettuazione sul medesimo edificio di interventi antisismici, di interventi di manutenzione ordinaria (su parti comuni condominiali) o straordinaria e di interventi di riqualificazione energetica, il limite massimo di spesa agevolabile, fissato in 96.000 euro, è annuale e unico in quanto riferito all'immobile (Risoluzione 29/11/1917, n 147/E).
Per quanto riguarda il secondo quesito, circa la cumulabilità dei massimali di spesa per interventi effettuati su parti comuni condominiali e all’interno del singolo appartamento, la valutazione è diversa da quella sopra descritta: in questo caso, si tratta di due autonome previsioni agevolative, da una parte lavori su parti comuni (l’agevolazione può riguardare anche la manutenzione ordinaria), dall’altra lavori nel singolo appartamento (è agevolata solo la manutenzione straordinaria). In sostanza, «nel caso in cui vegano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sul proprio appartamento, la detrazione spetta nei limiti di spesa (96.000 euro) applicabili disgiuntamente per ciascun intervento» (Circolare AdE 26/06/2023, n 17/E).
Attenzione. È opportuno ricordare che solo per i condomìni, e solo per le spese effettivamente sostenute fino al 31 dicembre 2025, è ancora possibile usufruire del “super sisma bonus”, nella misura però del 65% a condizione che entro il 15 ottobre 2024 sia stata adottata la delibera di approvazione dei lavori e presentata la Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata). Si veda art 119, 8° comma-bis.2 del DL 34/2020, introdotto dalla Legge 207/2024, Legge di Bilancio 2025.
Infine, a proposito della eventuale applicazione dei tetti massimi di spesa per la effettiva fruizione dei bonus edilizi in rapporto alla «capienza fiscale», è utile ricordare che dal 1° gennaio 2025 è in vigore la norma, introdotta dalla Legge 207/2024 (Bilancio 2025) che limita in maniera rilevante la possibilità di detrazione Irpef per oneri e spese, tra le quali le spese per recuperi edilizi. La novità riguarda i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro e il limite massimo di detrazione è commisurato all’entità del reddito stesso e alla presenza o meno di figli a carico. La materia dovrà essere oggetto di successivo approfondimento.