LA PAROLA ALL'ESPERTO
La ripartizione di spesa per l'ascensore in presenza di negozi al piano terra
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Vorrei sapere se i proprietari dei negozi al piano terra con accesso indipendente dalla strada devono partecipare alle spese di manutenzione dell’ascensore condominiale.
Preciso che il Condominio ha un regolamento approvato dall’assemblea nel nulla viene con esso stabilito al riguardo.
Che criterio è necessario adottare per la ripartizione delle spese ?
Lettera firmata
Risponde l'esperto
Antonella Maestri
Avvocato, Confedilizia
In assenza di una specifica previsione nel regolamento di condominio sul criterio di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore, occorre fare riferimento alle norme del Codice Civile ed all’interpretazione fornita al riguardo dalla Giurisprudenza.
L’art.1117 del Codice Civile (come riformulato dalla L.220/2012) annovera espressamente l’ascensore tra i beni comuni. In effetti è indubbio che in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste tale qualità.
Il successivo articolo 1124 del C.C. regolamenta la manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, stabilendo che sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono; la spesa relativa è ripartita tra essi , per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
L’orientamento interpretativo della Corte di Cassazione è costante nel ritenere che la suddetta regola trovi applicazione per analogia anche in presenza di un impianto di ascensore già esistente che dovrà quindi essere mantenuto/sostituito dai proprietari di unità immobiliari a cui serve tra i quali anche quelli di negozi o locali terranei con accesso dalla strada. Essi ne fruiscono infatti, seppur potenzialmente, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio (Cass.23222/2018).
Mentre le spese per la manutenzione ordinaria e per il funzionamento dell’impianto andranno ripartite tra i soli condomini che utilizzano l’impianto.
Infine è il caso di precisare che, come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce "di natura contrattuale"), o in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, ossia col consenso di tutti i condomini.