Tempo e possesso: i requisiti per l'usucapione

Occupo da diversi decenni una cantina condominiale che ho chiuso a chiave e che è inaccessibile agli altri condomini. La cantina è però attraversata dalle condutture di impianti condominiali (idrici ed elettrici).
Posso agire per far accertare l’intervenuto usucapione sul bene?
Lettera firmata

Risponde l'esperto
Laura Acquistapace
Avvocato, Confedilizia Parma

Egregio lettore formulo alcune sintetiche premesse prima di rispondere al quesito. L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà e di altri diritti reali di godimento a titolo originario. La ratio dell’istituto consiste nel favorire chi utilizza e rende produttivo un bene rispetto al proprietario che “lo trascura” e risponde ad esigenze di certezza giuridica. L’istituto si fonda su due elementi: il possesso ed il tempo. Il possesso è il potere di fatto sul bene corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà (o degli altri diritti reali minori), da non confondere con la detenzione che consiste nella mera disponibilità materiale del bene. Ad esempio il conduttore è un detentore della res così come il comodatario. Il possesso utile ad usucapionem deve altresì avere le seguenti caratteristiche: deve essere pacifico e palese in quanto il possesso violento e clandestino non giova ai fini dell’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata. Deve essere continuo e ininterrotto, ossia protratto nel tempo e non occasionale o saltuario.
Oltre al possesso, serve il tempo che, nel caso di beni immobili e universalità di mobili, è pari a 20 anni.
Nel suo caso recenti sentenze della S.C hanno sancito che nonostante un locale di proprietà comune sia attraversato da condutture condominiali sin dal tempo della costruzione dello stabile e che sullo stesso insista quindi una servitù, tale circostanza non impedisce l’usucapione, ma semplicemente il nuovo proprietario dovrà consentire visite per ispezioni e riparazioni. Sempre la S.C. ha altresì affermato che “…non è ravvisabile alcuna incompatibilità ben potendosi usucapire un bene gravato da diritti reali alieni, che per propria connaturale qualità non contrastano il diritto di proprietà esclusiva sul bene che gravano…”.
Quindi la risposta al quesito, per quanto da lei esposto, è pertanto positiva.