Cedolare secca, le novità per i proprietari degli appartamenti

Vorrei sapere se, essendo proprietario di 4 appartamenti ad uso abitativo, in seguito alla nuova legge di bilancio perdo la possibilità di applicare la cedolare secca sui redditi delle locazioni.
Lettera firmata

Risponde l'esperto
Antonella Maestri
Avvocato, Confedilizia

La Legge di bilancio per il 2026, all’art. 1, comma 17 è, intervenuta (nuovamente) sulla disciplina delle locazioni brevi. In particolare, modificando la disposizione di cui all’art. 1, comma 595, Legge n. 178/2020, per cui a partire dal periodo d’imposta 2026, l’applicazione del regime della cedolare secca alle locazioni brevi può riguardare esclusivamente due appartamenti. Ove gli appartamenti destinati ad affitti brevi siano da tre in poi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, tale attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. In tal caso l’immobile non genera più reddito fondiario, ma rientra nel reddito d’impresa. Le disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. In altre parole, ai fini della tassazione dei conseguenti redditi, è ammessa l’applicazione della cedolare secca solo in caso di destinazione a locazione breve di non più di 2 appartamenti in ciascun periodo di imposta. In particolare, dall’applicazione della norma deriva che:

· la presunzione di imprenditorialità non scatta nel caso in cui un soggetto, titolare di 3 appartamenti, ne lochi uno con contratto abitativo «4+4» (o «3+2») e conceda i restanti 2 in locazione breve;
· Scatta, invece, la presunzione di imprenditorialità qualora il soggetto, titolare di 3 appartamenti, lochi tutte le unità per periodi inferiori ai 30 giorni;
· Scatta altresì la presunzione di imprenditorialità nell’ipotesi in cui il soggetto lochi meno di 3 appartamenti per periodi inferiori ai 30 giorni ma offrendo servizi accessori diversi dalla pulizia dei locali e dalla fornitura di biancheria.
In conclusione, a partire da 3 appartamenti, locati per periodi brevi, sorge la presunzione di imprenditorialità che riconduce le locazioni brevi ad attività d’impresa, con esclusione dall’opzione per la cedolare secca. Pertanto, il lettore che nello stesso periodo di imposta andrà a destinare alla locazione breve solo due dei suoi quattro appartamenti, potrà continuare ad avvalersi del regime di cedolare secca su tutti quattro gli appartamenti se sussistono le condizioni. Distinguendo i primi due per affitti brevi e gli altri due con ordinari contratti abitativi.