Il dilemma degli affitti: prezzi alti e poca offerta

Da diversi anni il caro affitti è al centro dell'attenzione. Specialmente nelle grandi città. Colpa del boom degli affitti brevi su piattaforme digitali? Di certo risulta in calo l'offerta di case in affitto, mentre si stima che in Italia vi siano quasi 9,5 milioni di immobili sfitti. Questo è lo scenario in cui ci muoviamo per scandagliare il mercato delle locazioni a lungo termine e per avere un'idea più precisa confrontiamo i dati di fonti diverse. Da un lato ci sono i portali digitali del settore, come Idealista e Immobiliare.it, che registrano periodicamente il prezzo medio al metro quadro degli immobili in affitto. Dall’altro, c'è l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle entrate, che con cadenza semestrale fornisce un intervallo minimo e massimo dei valori di locazione, basandosi su un’ampia indagine che incrocia diverse fonti (nuovi contratti registrati, i dati dei registri catastali e banche dati interne). Tutto questo porta a individuare il valore medio più probabile del canone, distinguendo per zona, tipologia di immobile e stato di manutenzione.

Lo scenario

Il caro affitti ha preso forza dopo la pandemia. Se esaminiamo il periodo 2019-2024, utilizzando il 2019 come riferimento pre-Covid, secondo Idealista e Immobiliare.it, i canoni hanno registrato un aumento, con incrementi che in alcuni casi – nel 2024 – raggiungono il 30-40% in più rispetto ai livelli pre-pandemia. I dati Omi, però, mostrano variazioni più contenute e in alcune città addirittura leggere flessioni.

Una possibile ragione delle discrepanze è la differenza tra i prezzi richiesti e quelli effettivamente concordati nei contratti. I siti di annunci riportano il prezzo iniziale fissato dai proprietari, spesso superiore a quello pattuito, I dati Omi, invece, riflettono i canoni effettivi registrati presso l’Agenzia delle entrate. Un altro aspetto riguarda la cadenza mensile con cui i portali forniscono le medie dei canoni di locazione. Dato che gli annunci restano online fino all’affitto dell’immobile, a parità di condizioni, è più probabile che le abitazioni meno care siano locate più rapidamente, mentre quelle con canoni più alti tendono a rimanere sul mercato più a lungo. Questo potrebbe influenzare le statistiche sulle medie di locazione. Anche la presenza di costi accessori incide: alcuni annunci includono spese condominiali e utenze, mentre i dati Omi si riferiscono al canone netto. Un’ulteriore differenza riguarda i rinnovi di contratto, inclusi nei dati dell’Osservatorio ma non nei portali, con prezzi generalmente più stabili rispetto alle nuove locazioni.

Come detto in precedenza, in molte città i valori risultano simili o addirittura inferiori a quelli di vent’anni fa e questo fa capire che un rincaro generalizzato potrebbe non trovare conferma nei dati. Fa eccezione Milano, la cui crescita costante rappresenta una storia a sé. I canoni sono strutturalmente più elevati nei quartieri centrali, ma la loro variazione nel tempo non si discosta, in maniera significativa da quella delle periferie. C'è poi un altra considerazione da tenere presente, guardando al quadro generale. Negli ultimi anni, a un aumento del costo della vita non è corrisposto un adeguamento dei redditi in termini reali. La maggiore incidenza delle spese fisse sul reddito disponibile ha accentuato le difficoltà economiche. Se un tempo le famiglie avevano una maggiore capacità di spesa rispetto agli affitti, oggi il loro peso sul bilancio familiare è cresciuto, amplificando l’onere complessivo delle spese abitative.

I numeri dei rincari

Le più recenti analisi condotte dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa evidenziano un aumento dei canoni di locazione nella prima metà del 2024 rispetto al secondo semestre del 2023: +3,9% per i monolocali, +4% per i bilocali e +3% per i trilocali. La domanda di immobili in affitto rimane elevata, ma si scontra con una significativa carenza di offerta, in particolare per le locazioni a lungo termine. Molti proprietari, infatti, preferiscono i contratti transitori, sempre più apprezzati, mentre in alcune città, come Milano, si assiste a un ridimensionamento degli affitti brevi.

Nel capoluogo lombardo, infatti, cresce il numero di proprietari che scelgono di tornare agli affitti tradizionali, prediligendo contratti transitori. Questo cambiamento ha contribuito a rallentare l’aumento dei canoni di locazione in una città dove i valori hanno ormai raggiunto livelli difficili da sostenere. Milano si conferma la città con i costi di locazione più elevati: 820 euro al mese per un monolocale, 1.140 euro per un bilocale e 1.510 euro per un trilocale. Anche nei capoluoghi di provincia, gli affitti sono in aumento:+2,7% per i monolocali, +2,4% per i bilocali e +2,5% per i trilocali.

Sono in aumento anche contratti legati a motivi di lavoro, passati dal 24,9% al 26%.

Nel frattempo, i canoni di locazione continuano a crescere in tutte le principali città, con aumenti particolarmente significativi a Bari, Bologna e Roma, dove l’uso degli affitti brevi è più diffuso. A Roma, in particolare, un evento come il Giubileo, sta spingendo molti proprietari a non rinnovare i contratti tradizionali a lungo termine. Anche Bologna ha registrato un aumento del costo degli affitti del 5,2% per i monolocali, del 5,8% per i bilocali e del 2,9% per i trilocali.

«Milano ha un mercato degli affitti a sé stante, con prezzi elevatissimi - sottolinea Antonella Maestri, vice presidente di Confedilizia Parma -, un sistema destinato a penalizzarsi da solo, perché le persone iniziano a trasferirsi. Io ritengo, peraltro, che le città di provincia, se ben collegate alle città più importanti, come Milano, sono destinate a una crescita e non come dormitori come avviene per alcune periferie. Sono luoghi dove la qualità della vita è buona e i servizi sono più accessibili alle giovani coppie».

La situazione a Parma

«Va detto subito che i prezzi variano in base alle zone della città - premette l'avvocato Maestri -, alcune più appetibili e di pregio, dove le case, anche se non sono nuove e non hanno una classe energetica alta, risultano comunque molto ricercate. Mi riferisco, ad esempio, alla zona della Cittadella e in generale all'area sud della città. Altre zone hanno affitti meno costosi, però queste macro divisioni non tengono conto del fatto che magari nella zona nord un edificio nuovo in classe energetica A può essere equiparato a un appartamento in quartiere Cittadella non nuovo. Un'altra variabile è determinata dal tipo di utenza. Il manager che richiede un appartamento importante a livello di rifiniture e in una zona di pregio, può arrivare a pagare anche 2.500 euro al mese per 120 metri quadrati. La famiglia che cerca i classici tre vani con due camere e un bagno trova affitti a 800 euro mensili, dipende sempre dalla zona. Al momento, dunque, il mercato di Parma risulta molto sfaccettato. Conta sostanzialmente l'oggetto in sé, ovvero le caratteristiche dell'appartamento. Se è ristrutturato, con bagni recentemente rinnovati, gli infissi nuovi, l'impianto di condizionamento, tra i 65 e i 70 metri può arrivare anche a un canone d'affitto di 900 euro mensili. Poi ci sono altre variabili, ad esempio le spese condominiali. In uno stabile molto grande, con ascensore, la portineria, il riscaldamento centralizzato e senza cappotto, ha spese più alte più alte e quindi l'affitto sarà un po' inferiore».

In sostanza, per la Maestri, dare indicazioni generali sull'aumento in percentuale degli affitti «può essere fuorviante, perché a Parma si ragiona a zone, addirittura a marciapiedi. Non solo. I proprietari, alla fine tengono più alle referenze del conduttore, e sono disposti anche a ridurre leggermente la locazione, pur di assicurarsi un soggetto solvibile, affidabile che garantisca un pagamento regolare».

L'offerta degli affitti? «E' calata anche a Parma - conferma la Maestri -, non tanto per il boom dei bed&breakfast, ma per il calo delle compravendite che riguardano i classici appartamenti per famiglie. E poi c'è un altro fattore che determina la contrazione dell'offerta, ovvero gli affitti per gli studenti. Una buona fetta di appartamenti grandi viene affittata a stanze».

Nel 2024, per una camera singola a Parma, uno studente fuori sede ha speso in media 365 euro al mese, ossia il 7% in più del 2023, secondo l'ultimo report di Immobiliare.it. Per un posto letto in una camera doppia il costo è sceso a 190 euro, (+4%), aumenti inferiori alle medie nazionali. Un posto letto in periferia (ad esempio al Campus) costa circa 225 euro, che possono arrivare a 300 o 350 in una zona più centrale. Secondo le stime, l'aumento degli affitti negli ultimi anni è stato del 5%.