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Cedolare secca: che caos. Proviamo a fare ordine

Cedolare secca:  che caos. Proviamo  a fare ordine

22 Marzo 2021,08:50

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Il quesito
Ho letto nei giorni scorsi notizie contrastanti in merito alla Cedolare secca sugli affitti. Sto preparando documenti per la prossima dichiarazione dei redditi (anno 2020) e gradirei avere chiarimenti soprattutto sulla applicabilità della Cedolare con aliquota ridotta al 10%.
Lettera firmata

 

L’intreccio di disposizioni normative in materia di Cedolare secca (in particolar modo per quanto attiene alla aliquota ridotta richiamata nel quesito) costituisce l’ennesimo evidente esempio di una legislazione che sembra preordinata, forse dolosamente, con il fine di provocare disorientamento nel contribuente.
La “cedolare secca”, quale imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, è stata introdotta con il DLgs 14 marzo 2011, n 23, art 3. Il reddito assoggettato a cedolare secca è costituito dal canone di locazione relativo a contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo.
L’imposizione di tale reddito con Cedolare secca (anziché in regime ordinario Irpef) è in ogni caso oggetto di scelta del contribuente.
Ricordo per inciso che, trattandosi di imposta sostitutiva dell’Irpef, non sono ammesse detrazioni dall’imposta né oneri deducibili dal reddito di locazione imponibile: è bene quindi valutare attentamente la convenienza effettiva della scelta, oltre gli aspetti certamente positivi della particolare tassazione con aliquota proporzionale.
L’aliquota ordinaria è pari al 21% del canone stabilito nel contratto di locazione.
Il secondo comma, quarto periodo, dell’art 3 DLgs 23/2011, stabilisce inoltre che per i contratti cd a “canone concordato” (artt 2 e 8 Legge 9 dicembre 1998, n 431) relativi a abitazioni situate in comuni ad “alta tensione abitativa” l’aliquota della cedolare secca è ridotta al 10%.
Quali sono i comuni ad “alta tensione abitativa”?
Si tratta, come indicato dalla norma stessa, dei comuni elencati nel DL 30/12/1988, n 551: in sostanza, i maggiori capoluoghi di regione (e comuni confinanti) nonché tutti gli altri comuni “capoluogo di provincia”.
Non solo: la norma base (art 3 DLgs 23/2011) indica anche “altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato Interministeriale per la programmazione economica (CIPE); in sostanza, per quanto riguarda la provincia di Parma, il comune individuato è quello di Fidenza (oltre Parma, ovviamente) (Delibera CIPE 13/11/2003, n. 87/03).
Non è finita! Con DL 28/03/2014, n 47, art 9 è prevista l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% anche per i contratti stipulati in comuni “per i quali sia stato deliberato nei cinque anni precedenti” la data del 28 maggio 2014 (data di entrata in vigore della Legge di conversione del suddetto decreto) lo “stato di emergenza” a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui alla Legge 24/02/1992, n 225, art 2, lettera c (in pratica, calamità naturali di particolare intensità ed estensione). Per quanto ci riguarda, sono coinvolti tutti i comuni della provincia di Parma.
Attenzione: con norma particolare contenuta nel DL 30/12/2019, n 162 (cd “Decreto Mille proroghe 2020”), l’aliquota ridotta del 10% prevista per i contratti stipulati nei comuni colpiti da calamità naturali si applica, per l’anno 2020 (ed è da ritenersi solo per il 2020!) “esclusivamente ai contratti di locazione stipulati nei comuni… con popolazione fino a 10.000 abitanti”. Il contrasto e l’intreccio di norme cui accennavo all’inizio rende abbastanza complicato stabilire quale aliquota applicabile, nel 2020, nei comuni di cui sopra, con popolazione oltre i 10.000 abitanti (15%, cioè l’aliquota introdotta fino al 2017 dal predetto DL 47/2014? O addirittura l’aliquota ordinaria del 21%?).
In definitiva, per l’anno d’imposta 2020 l’aliquota 10% si applica: ai contratti di locazione “a canone concordato” stipulati in comuni “ad alta tensione abitativa”;
ai contratti di locazione stipulati di comuni colpiti da “calamità naturali”, ma solo per i comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti (dal  2021 dovrebbe essere rimosso questo limite).  Inoltre: ai contratti a canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, sulla base di apposite convenzioni nazionali;
ai contratti cd “transitori” (durata da minimo un mese a massimo diciotto mesi) sempre a “canone concordato”, in comuni ad alta tensione abitativa.
Dopo alterne vicende, sembra ormai che l’aliquota ridotta del 10% (nelle fattispecie sopra esposte) possa considerarsi definitiva.

Antonio Russo
consulente confedilizia
 

© Riproduzione riservata

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