Supercondomini: quando serve l'amministratore

IL QUESITO
Sono proprietaria di una “porzione immobiliare” indipendente all’interno di un complesso residenziale composto da 10 villette... Ognuno accede autonomamente alla propria abitazione salvo transitare reciprocamente su alcune aree private destinate però alla viabilità interna. Gli altri proprietari asseriscono che siamo un “condominio orizzontale” e che dobbiamo dotarci di un amministratore ma io non sono d’accordo perché siamo tutti autonomi.
Lettera firmata

Laiura Acquistapace*
Per dare risposta al Suo quesito, sull’esistenza o meno di un (super)condominio tra i proprietari delle dieci unità immobiliari che compongono il complesso residenziale denominato “villa Tizio”, occorre fare riferimento, anzitutto, all’art. 1117 del Codice civile. Tale disposizione contiene un elenco, esemplificativo e non esaustivo (Cass. 14794/2017), delle cc.dd. “parti comuni”: salva diversa previsione del titolo, sono considerati tali, tra l’altro, i “portoni di ingresso”, nonché “opere, installazioni e manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune” (art. 1117, n. 3, c.c.). 
La norma in esame prevede, dunque, una presunzione di condominialità, in virtù della quale è sufficiente che un bene abbia una “attitudine funzionale” al servizio o al godimento collettivo perché se ne possa presumere la natura condominiale (Cass. 20593/2018; 3310/2019).  

Peraltro, giova rammentare che il condominio può essere, oltre che “verticale”, anche “orizzontale”: quest’ultimo è ravvisabile, ad esempio, nell’ipotesi di immobili adiacenti sul piano orizzontale (si pensi, appunto, ai complessi residenziali e alle villette a schiera), tra i quali esista, cioè, un rapporto di accessorietà necessaria tra le parti comuni e quelle di proprietà esclusiva (Cass. 11729/2019).  
Nel caso di specie, in base agli atti di compravendita, si evince che le aree destinate alla viabilità interna sono di proprietà “dei singoli proprietari delle porzioni immobiliari che vi prospettano”, dovendosi, pertanto, escludere la condominialità di tali aree, rispetto alle quali, tuttavia, i singoli proprietari vantano una reciproca servitù di passaggio .
Dai rogiti notarili emerge, altresì, che ognuno dei proprietari è tenuto a contribuire, nella misura del 10% ciascuno, alle spese occorrenti per la manutenzione degli spazi e dei manufatti che non sono di proprietà esclusiva di alcuno. 

Dunque, il problema della natura supercondominiale o meno si pone per tre elementi: il cancello carrabile, quello pedonale e l’impianto di sollevamento delle acque bianche. Secondo un orientamento più risalente (Cass. 15357/2005), che valorizza l’elemento della “necessarietà” delle parti comuni, la situazione di condominialità andrebbe tenuta distinta da quella di comunione: in particolare, l’esistenza di spazi e manufatti “non necessari” di comune godimento, nell’àmbito di un complesso residenziale costituito da più palazzine, non sarebbe di per sé sufficiente a far presumere l’esistenza di un (super)condominio, bensì determinerebbe, per quanto riguarda la loro gestione, l’applicazione delle norme dettate, in generale, per la comunione.    
Viceversa, secondo un diverso e più recente orientamento (Cass. 23001/2019), la situazione di condominialità sarebbe ravvisabile anche nell’ipotesi di edifici indipendenti, ovvero quando tra gli stessi manchi un “necessario” nesso strutturale, materiale e funzionale. La Suprema Corte è giunta a tale conclusione muovendo dall’esame degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., i quali consentono lo scioglimento di un preesistente condominio ogniqualvolta quest’ultimo sia costituito da più fabbricati che, pur strutturalmente distinti, abbiano in comune uno o più elementi tra quelli indicati nell’art. 1117 c.c.
Posto che, come detto, l’art. 1117 c.c. annovera tra le “parti comuni”, tra le altre, anche le opere, le installazioni e i manufatti “di qualunque genere destinati all’uso comune”, deve riconoscersi, nel caso in esame, natura (super)condominiale ai cancelli e all’impianto di sollevamento idraulico, che servono appunto all’uso comune dei proprietari delle dieci unità immobiliari, distribuite nelle tre palazzine del complesso “villa Tizio”.  

Pertanto, alla luce delle indicazioni contenute nei rispettivi atti di acquisto e del più recente orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità, si ritiene che, in relazione ai beni non attribuiti in proprietà esclusiva ai singoli proprietari, debba trovare applicazione la disciplina dettata dagli artt. 1117 e ss. c.c. in materia di condominio di edifici, quindi trattandosi di una proprietà con più di otto condòmini, ai sensi dell’art. 1129 primo comma c.c., si renderebbe necessaria la nomina di un amministratore. 

*Avvocato, per Confedilizia Parma

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