La cessazione di locazione a uso commerciale

   il quesito    
Sono proprietario di una unità immobiliare concessa in locazione ad uso commerciale. Nel contratto di locazione ho inserito una clausola in base alla quale, nell’ipotesi in cui il rapporto si risolva a causa del recesso del locatore, il conduttore si impegna a rinunciare all’indennità per la perdita di avviamento prevista dall’art. 34 della legge 392/1978. Questa clausola contrattuale è valida ed efficace oppure no?  
Lettera firmata

In tema di locazione ad uso diverso da quello abitativo l'art. 34 della L. 392/1978 dispone che, in caso di cessazione anticipata del contratto determinata dal recesso del locatore, il conduttore ha diritto a ricevere un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Tale indennità dev'essere pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (21 mensilità per le attività alberghiere), importo elevato a 36 mensilità qualora entro un anno l'immobile venga nuovamente locato e adibito all'esercizio della medesima attività o di attività affini a quella precedentemente svolta.
Per rispondere al quesito posto dal lettore, è da ritenersi senz'altro illegittima l'apposizione al contratto di locazione di una clausola che contempli la rinuncia del conduttore all'indennità di avviamento.
Tanto si evince dalla lettura dell'art. 79 della L. 392/1978, che stabilisce la nullità di ogni patto volto a limitare la durata del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legale ovvero un vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa.
La ratio della norma è quella di evitare la preventiva elusione dei diritti del conduttore, il quale in fase di negoziazione potrebbe essere posto di fronte all'iniqua alternativa tra accettare la rinuncia all’indennità pur di concludere il contratto, oppure vedersi rifiutare dal proprietario la concessione in locazione dell'immobile.
La clausola di rinuncia preventiva all'indennità di avviamento è pertanto qualificabile come nulla; nullità che tuttavia non travolge l'intero contratto, comportando semplicemente l'automatica sostituzione della clausola stessa con la norma imperativa di cui all'art. 34 della L.392/1978, che riconosce appunto al conduttore il diritto all'indennità.
Le considerazioni sopra esposte valgono esclusivamente per la rinuncia all'indennità operata in sede di stipulazione del contratto; nulla quaestio, invece, per quanto riguarda la rinuncia manifestata mediante accordi posteriori, pacificamente ammessa dalla prevalente giurisprudenza. Ciò in quanto il conduttore, una volta entrato nel possesso dell'immobile ed acquisiti diritti e obblighi dal contratto, viene a trovarsi in una posizione di sostanziale parità contrattuale rispetto al locatore, potendo disporre in maniera piena e incondizionata di tali diritti, eventualmente anche rinunciando agli stessi (Cass. Civ. n. 24221/2019; Cass. Civ. n. 15373/2018; Cass. Civ. n. 11947/2010).
La clausola di rinuncia preventiva all'indennità di avviamento è pertanto qualificabile come nulla; nullità che tuttavia non travolge l'intero contratto, comportando semplicemente l'automatica sostituzione della clausola stessa con la norma imperativa di cui all'art. 34 della L.392/1978, che riconosce appunto al conduttore il diritto all'indennità.
Le considerazioni sopra esposte valgono esclusivamente per la rinuncia all'indennità operata in sede di stipulazione del contratto; nulla quaestio, invece, per quanto riguarda la rinuncia manifestata mediante accordi posteriori, pacificamente ammessa dalla prevalente giurisprudenza. Ciò in quanto il conduttore, una volta entrato nel possesso dell'immobile ed acquisiti diritti e obblighi dal contratto, viene a trovarsi in una posizione di sostanziale parità contrattuale rispetto al locatore, potendo disporre in maniera piena e incondizionata di tali diritti, eventualmente anche rinunciando agli stessi (Cass. Civ. n. 24221/2019; Cass. Civ. n. 15373/2018; Cass. Civ. n. 11947/2010).

Giulia Spagnolo - Avvocato

In collaborazione con:

 ______________________________________________________
Inviate le  vostre domande  su  fisco, lavoro, casa, previdenza a esperto@gazzettadiparma.net