Casa: la riforma dei preliminari per chi acquista da impresa

INFO 
Le nuove norme si applicano (articolo 5, comma 1-ter, Dlgs 122/05) ai contratti che hanno a oggetto «immobili da costruire» per i quali dopo il 16 marzo 2019 sia stato richiesto il relativo titolo abilitativo edilizio. La riforma è contenuta nel nuovo Codice sulla crisi d’impresa.
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di Arturo Dalla Tana*
Per chi compra un appartamento in costruzione da impresa, quella approvata nel marzo di quest’anno è una vera rivoluzione. Ancor più della riforma del 2005 che introdusse regole stringenti per la trascrizione del preliminare e l’obbligo a carico del costruttore di fornire le fideiussioni, una a copertura delle somme versate prima del rogito, l’altra come garanzia decennale della struttura del fabbricato. Qui si è andati molto più in là e l’elemento più importante è l’obbligo del preliminare trascritto. 
Vediamo di rispondere ad alcune domande.

Quali obblighi sono stati introdotti?
Il più evidente è l’obbligo di trascrizione del preliminare quando si acquista da impresa. Prima era una mera facoltà, neppure troppo utilizzata. Per i preliminari rientranti nell’ambito della nuova legge (come si dirà, permessi dal 16 marzo) la facoltà diventa obbligo. Il preliminare redatto con scrittura privata, come spesso accadeva, magari presso l’impresa o presso l’Agenzia Immobiliare, è nullo. A questo punto l’impresa che non volesse rispettare la norma rischierebbe di perdere in qualsiasi momento il compratore, che potrebbe richiedere di uscire dal contratto e avere in restituzione le somme versate, e il privato non avrebbe la tutela e i controlli che la trascrizione del preliminare garantisce.

A quali contratti si applica?
A tutti i preliminari riguardanti la vendita ad un privato di fabbricati abitativi in corso di costruzione il cui titolo abilitativo (che sia permesso di costruire, o SCIA o DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune dal 16 marzo 2019. Negli altri casi resta in vigore la normativa precedente.

E’ possibile rinunciare alle tutele previste dalla legge?
No. La norma prevede espressamente che “l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto. Ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.”

E’ ancora obbligatoria la fideiussione?
Certo. Anzi, l’obbligo è stato rafforzato. La fideiussione non dovrà garantire soltanto le somme versate dal futuro acquirente, ma anche il rilascio della garanzia postuma decennale. Non solo. E’ stato ridotto l’ambito dei soggetti autorizzati a rilasciare la fideiussione, che con la nuova legge potranno essere soltanto banche e assicurazioni. Non più gli intermediari finanziari di cui all’art. 107 del Testo Unico. Il testo della fideiussione dovrà essere conforme al modello ministeriale di prossima approvazione. La fideiussione non avrà una scadenza, ma resterà in vigore  fino a quando la banca o l’assicurazione avranno ricevuto la copia del rogito, dal quale dovranno risultare i dati dell’assicurazione postuma decennale.

Quali sono le ragioni della riforma?
A 14 anni dal primo intervento legislativo si trattava di intervenire sulle criticità emerse. Fideiussioni rilasciate da soggetti non autorizzati (sulla legittimazione di talune imprese la confusione era alta) o addirittura soltanto promesse, preliminari privati non abbastanza garantiti e non registrati, lasciando scoperti gli acquirenti più ingenui, mancanza del controllo preventivo notarile, che si estendeva anche alla regolarità delle fideiussioni rilasciate. E’ un notevole passo in avanti, probabilmente completo e definitivo, che consentirà a chi acquista una casa in costruzione di farlo in assoluta tranquillità. Certo, con qualche costo in più (fra l’altro, con una interpretazione un po’ così, da qualche tempo l’Agenzia Entrate ha raddoppiato l’imposta fissa di registro). 
Ma è, per un mercato che funzioni, il necessario prezzo della fiducia e della sicurezza.
* Notaio
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