LA PAROLA ALL'ESPERTO
Ho affittato a un artigiano un immobile ad uso laboratorio con un regolare contratto a uso diverso. Purtroppo è deceduto, pensavo di riproporre sul mercato lo spazio a un canone superiore dopo averlo in parte riammodernato ma sono stata contattata da una persona che dice di essere socio nell’attività e che, siccome vuole proseguirla, ha diritto di succedere nel contratto di locazione. Non avevo mai saputo dell’esistenza del socio, il contratto era intestato al solo conduttore. Devo riconoscere il diritto di successione?
Lettera Firmata
Risponde l'esperto
Antonella Maestri
Avvocato, Confedilizia
L'art.37 della Legge 392/78 prevede al comma 1 che, alla morte del conduttore, nel contratto di locazione subentrano, in via alternativa, coloro che, o per successione ereditaria oppure per precedente rapporto risultante da data certa anteriore all'apertura della successione, hanno diritto a continuare l'attività: la successione, per entrambe le categorie di successibili, opera di diritto, non contempla una manifestazione di volontà contraria del locatore, e il successore è il titolare di un diritto soggettivo a proseguire l'attività del de cuius.
Tale norma presuppone quindi lo svolgimento di un'attività imprenditoriale, rientrante tra quelle elencate nell'art. 27, comma 1, nn. 1) e 2) (attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico), e comma 3 (attività alberghiera), oltre che all'imprenditore agricolo, ove ne ricorrano i presupposti.
In prevalenza, si ritiene che la norma non sia applicabile alle locazioni di immobili destinati a particolari attività, ai sensi dell'art. 42 della citata legge, stante che la disposizione non richiama l'art. 37.
Si tratta di valutare se tale principio deve trovare applicazione nel caso in questione, ossia è necessario verificare se il sedicente socio ha effettivamente il requisito soggettivo per poter vantare il diritto di succedere nel contratto.
Egli dovrà dunque fornire alla locatrice la prova che attesti il proprio diritto di continuare l'attività, essendo preferibile che lo scritto avente data certa debba provenire dal conduttore deceduto.
In definitiva, se la ratio legis della successione nel contratto di locazione per uso non abitativo è individuata nell'esigenza di tutelare esclusivamente le posizioni soggettive contemplate nel comma 1, l'indicazione del requisito del “diritto alla continuazione dell'attività” si collega unicamente al titolo che consente la successione nel rapporto ope legis, con un effetto immediato e, quindi, non condizionato da alcun ulteriore requisito amministrativo.
Resta inteso che la “certezza” della data dell'atto comprovante l'esistenza di un rapporto precedente alla morte del conduttore - alla formazione del quale quest'ultimo deve aver partecipato - consegue per il fatto stesso della morte di questi, ai sensi dell'art. 2704 c.c., per cui è sufficiente una qualsiasi scrittura privata, sottoscritta dal medesimo conduttore, da cui risulti la partecipazione all'attività imprenditoriale del soggetto che accampi il diritto di subentrare nella locazione.
Suggerisco comunque alla lettrice, una volta ricevute indicazioni più specifiche da parte dell’aspirante conduttore in successione, di rivolgersi ad un consulente per valutare la situazione in modo completo ed approfondito.
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